수원지방법원 2025타경987. 수원시청 북측 인근, 효원로235번길 40 소재 집합건물 4층 404호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)이고, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 권리의 출발점은 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당 1,500,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 수원시 압류, 김하나 주택임차권은 매각으로 정리되는 구조입니다.
겉으로 보이는 가격은 매력적으로 내려왔습니다. 감정가 173,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 84,770,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 단순한 빈집형 물건이 아닙니다. 실제 조사·신고상 점유자가 다수이고, 보증금과 우선변제 여부가 미상인 사람이 많습니다. 따라서 판단의 초점은 “인수금이 있느냐”와 “명도가 얼마나 복잡해질 수 있느냐”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이후 이수경에게 소유권이 이전되면서 채무자 변경이 붙었습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 수원시 압류, 김하나 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 보이며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 점검 — 대항력 인수는 없지만 숫자가 많다
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 잡히지 않으므로, 실제 조사·신고 인원은 15명으로 봅니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2017.02.21 이후로 정리되어 대항력 인수는 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 많아, 우선변제와 배당 변수는 원본 서류로 재확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 120,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,925,860원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,844,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분이 하나은행 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,417,155,860원이고, 신청채권자 청구액 1,279,197,784원도 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 일부는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일. 2017.02.21 하나은행 근저당이 기준입니다. 전입일이 모두 그 이후인지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김하나 주택임차권은 2025.03.21 접수, 보증금 120,000,000원으로 표시됩니다. 기준 이후 권리라 매각소멸 방향이나, 배당요구와 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 점유·임차신고 15명은 권리 인수와 별개로 실무 난도를 높입니다. 실제 거주자, 공실 여부, 인도명령 대상성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대·원룸형 집합건물은 관리비·공용부분 미납 여부가 인수 비용처럼 체감될 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 배당 변수. 배당추정은 집행비용·하나은행 근저당 중심입니다. 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 이 물건의 본질은 저가 매수형이라기보다 다수 점유자 정리형입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 매수인 인수는 0원으로 추정됩니다. 반면 실제 신고·조사 인원이 15명이고 보증금 미상자가 많아, 입찰 전 현장 확인과 서류 대조가 필수입니다. 권리 인수는 낮지만, 명도 난도는 낮지 않다. 이 한 문장으로 정리됩니다.
