최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당입니다. 확인된 임차인·점유자는 실제 임차인 15명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입과 임차권등기는 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원으로 보되, 다수 점유자의 명도와 보증금 미상 내역 확인이 이 사건의 실전 리스크입니다.
수원지방법원 2025타경987. 수원시청 북측 인근의 집합건물 3층 302호입니다. 용도는 아파트가 아니라 다세대이고, 감정 이용상태상 공동주택은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 가격만 보면 감정가 186,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 91,140,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “반값”으로 볼 물건이 아닙니다. 실제 임차인 15명이 조사되어 있고, 방민지의 주택임차권등기 보증금 150,000,000원을 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
권리 기준은 명확합니다. 말소기준은 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정·압류·주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입신고 역시 모두 말소기준 이후로 정리되어 있어 대항력 인수형은 아닙니다. 따라서 실질취득은 최저가 91,140,000원과 동일하게 봅니다. 문제는 인수금이 아니라 점유자 수와 명도 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층302호 · 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.21 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준선
말소기준은 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.04.30 방민지 주택임차권, 2025.05.20 수원시 압류, 2026.03.31 국 압류는 모두 그 이후 권리입니다. 따라서 매수인이 등기상 떠안을 권리로 보기는 어렵고, 배당에서 부족액이 남더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 15명, 보증기관 승계는 없다
조사된 임차인·점유자는 실제 임차인 15명입니다. 보증기관이나 대위변제자의 중복 신고로 합산을 제외해야 할 내역은 없고, 확인된 보증금은 방민지의 150,000,000원입니다. 나머지는 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 다만 전입신고 기준으로는 모두 말소기준권리인 2017.02.21 이후라 대항력은 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 확인 승계 아님 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 2023.03.10 | 150,000,000원 | 2025.04.07 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,140,000원 기준으로 하나은행 근저당에는 89,099,480원만 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,410,900,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아졌지만 ‘닫힌 리스크’는 아니다
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 1,410,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 1,437,750,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 1,456,545,256원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 일부는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건 물건은 다세대 물건으로 보아야 하며 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물이며 위생 및 급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준. 기준일은 2017.02.21입니다. 조사된 임차인들의 전입은 모두 그 이후이므로 인수액은 0원으로 보되, 현장 점유는 별도 확인해야 합니다.
- 방민지 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2023.03.10, 전입 2025.03.18, 임차권등기 2025.04.30입니다. 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
- 보증금 미상 점유자. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 인수와 별개로 명도 협의 및 배당관계 확인에 영향을 줍니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 하나은행 근저당 미배당은 1,410,900,520원입니다. 부족액은 매수인 인수액이 아니지만, 채권자·점유자와의 절차적 긴장을 키울 수 있습니다.
- 가격 산정. 실질취득은 91,140,000원입니다. 여기에 다수 점유 명도 비용과 기간 리스크를 별도로 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 복잡하다
이 사건의 가장 큰 장점은 인수액 0원입니다. 2017.02.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 그래서 숫자상 실질취득은 현재 최저가인 91,140,000원으로 정리됩니다.
하지만 현장 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 15명이 조사되어 있고, 방민지의 보증금 150,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 물건은 “권리상 인수 0원”이라는 결론만 보고 들어갈 물건이 아니라, 명도 가능성·점유관계·배당요구 내역을 확인한 뒤 가격을 보수적으로 잡아야 하는 다세대 물건입니다. 권리는 통과, 현장은 확인. 이것이 이 사건의 결론입니다.
