수원지방법원 2025타경987. 수원시청 북측 인근의 다세대·도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 감정가는 173,000,000원, 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 84,770,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라 가격이 강하게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 점유자 15명과 보증금 미상입니다.
권리의 말소기준은 2017.02.21 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 국 압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표시된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일 이후라, 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 확인은 반드시 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 채무자는 2017.04.28 계약인수로 이수경으로 변경되었습니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 수원시 압류, 2026.03.31 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 권리순위만 보면 낙찰자가 등기상 인수할 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만, 보증금은 미상
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고자는 없고, 실제 임차인으로 볼 사람은 15명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2017.02.21 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 2025.03.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 2025.03.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 2025.03.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 2025.03.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 2025.03.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 2025.03.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 2025.03.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 일반 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,844,140원 | 1,417,155,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 84,770,000원 기준으로 집행비용 1,925,860원을 제외하면 하나은행에 82,844,140원이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 반값처럼 보여도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저가는 감정가 173,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격입니다. 그러나 이 사건은 실질취득 84,770,000원에 보증금 인수액 0원을 더하는 단순 계산으로 끝내면 안 됩니다. 실제 점유자가 15명이고, 보증금·확정일자가 미상이라 배당과 명도에서 확인할 변수가 남습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 1,417,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 1,442,129,103원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 1,459,610,372원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1~2호는 근린생활시설, 3~18호는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 세장형 공동주택 및 근린생활시설 건부지이고, 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 15명이 표시된 물건입니다. 실제 거주자 수, 공실 여부, 호실별 점유관계 확인이 핵심입니다.
- 명도 비용 반영. 대항력 인수 0원이어도 다수 점유자 명도는 시간과 비용이 들 수 있습니다. 입찰가에 명도 여지를 반영해야 합니다.
- 배당표 보수 적용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 실제 배당과 채권자 회수액은 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실질취득가 84,770,000원에 점유·명도 리스크를 더해 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “무난한 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준 이후 전입이므로 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득은 현재 최저가인 84,770,000원으로 정리됩니다. 그러나 임차인으로 표시된 사람이 15명이고 보증금·확정일자가 미상인 점은 가볍지 않습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인 난도는 높다. 이 물건은 “반값이라 싸다”가 아니라 “보증금·점유·명도를 확인한 뒤에야 가격을 말할 수 있는” 다세대 경매입니다.
