수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 도로명주소 효원로235번길 40의 5층 504호입니다. 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설과 공동주택이 함께 있는 구조이고, 이 호수는 공동주택(도시형생활주택_원룸형) 성격의 다세대 물건으로 봐야 합니다. 아파트처럼 단순한 소유자 점유 물건이 아니라, 여러 점유·임차 신고가 얽혀 있다는 점이 첫 번째 체크포인트입니다.
권리의 기준선은 명확합니다. 2017.02.21 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권등기, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 최저가만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 점유·임차 신고가 15명이고, 보증금 미상 신고가 다수라 명도 협의와 서류 원본 확인은 가볍게 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층504호 · 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) · 5층 504호 |
| 소유자 | 이수경 (2017.04.28 소유권이전 · 2017.03.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.21 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017년 하나은행 근저당
등기 흐름은 단순합니다. 문준영 명의로 소유권보존이 된 직후 2017.02.21 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 현재 소유자 이수경은 2017.04.28 소유권을 이전받으면서 채무자 지위를 이어받은 구조입니다. 이후 2024.12.19 조정인의 주택임차권등기, 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 15명, 대항력은 없음
실제 임차인·점유 신고는 15명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 사람 명의의 신고로 정리됩니다. 핵심은 전입일입니다. 가장 빠른 전입일도 2017.03.24로 말소기준권리 2017.02.21보다 늦어, 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 해당 없음 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 2021.07.08 | 130,000,000원 | 2025.03.27 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,844,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 대금은 집행비용과 하나은행 근저당 배당에서 모두 소진됩니다. 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 1,417,155,860원이고, 후순위 임차권등기와 압류까지 배당될 여력은 없습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸 보이지만 인수 0과 명도는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 1,417,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 1,442,129,103원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 1,459,610,372원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 일부는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건은 다세대 물건으로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 규제·공부. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 등 제한사항이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖춘 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일. 2017.02.21 하나은행 근저당보다 빠른 전입자가 있는지 원본 전입세대열람과 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 조정인 임차권등기. 보증금 130,000,000원의 후순위 임차권등기입니다. 인수는 0원으로 보이지만, 배당 부족으로 이해관계 충돌이 생길 수 있습니다.
- 다중 점유. 실제 점유·임차 신고가 15명입니다. 점유 현황, 실제 거주자, 전대 여부, 인도명령 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 전입일상 부정되더라도, 명도 협의와 분쟁 비용은 별도 변수입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 84,770,000원만 보고 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 주변 다세대·원룸형 공동주택의 실제 매매·임대 수요 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정요항·배당 시나리오를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 점유하느냐”가 중요하다
이 사건의 법적 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 임차권등기·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 점유·임차 신고가 15명이고 보증금 미상 신고가 많습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 이유를 단순히 가격 메리트로만 보면 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 실무는 명도 확인형. 이 물건은 싸게 받는 것보다 안전하게 넘겨받는 절차가 승부처입니다.
