수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층 402호, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)입니다. 사건 구조는 크고 단순합니다. 말소기준은 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권이고, 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
숫자만 보면 감정가 186,000,000원에서 최저가 91,140,000원으로 내려와 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 “싸다”보다 먼저 “누가 실제 점유하고 있는가”를 봐야 합니다. 조사된 임차인만 15명이고, 그중 등기부상 주택임차권자 양지용의 임차보증금은 180,000,000원입니다. 다만 양지용의 주민등록일자 2022.09.05, 임차권등기 접수 2025.03.18은 모두 말소기준보다 늦어 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
기준점은 2017.02.21입니다. 이 날짜의 하나은행 근저당권보다 늦은 권리는 매각으로 정리됩니다. 따라서 2025.03.18 주택임차권도 등기상 보증금이 크더라도 말소기준 뒤의 권리로 보아 매수인 인수 대상이 아닙니다. 수원시 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 표 — 인수보다 명도 확인이 핵심
조사된 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시되는 중복신고는 없으므로, 실제 점유관계는 원본 서류와 현장 확인으로 좁혀야 합니다. 공통적으로 전입신고는 말소기준 2017.02.21 이후로 정리됩니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.20 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.04.07 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.30 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.19 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.26 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.27 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.03.19 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 2022.07.06 | 180,000,000원 | 2025.03.19 | 없음 | 후순위 | 인수 0 |
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 하나은행 채권은 전액 회수되지 않고, 미배당은 1,410,900,520원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동, “수원시청” 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 전체 건물 중 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 실점유 확인. 매수인 인수는 0원으로 보더라도, 실제 점유자가 누구인지와 각 호실·부분 점유 형태는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 양지용 임차권등기 확인. 보증금 180,000,000원, 계약일자 2022.06.25, 점유개시일자 2022.09.03, 주민등록일자 2022.09.05, 확정일자 2022.07.06입니다. 말소기준보다 늦어 인수는 0원으로 보되, 명도 협의에서는 핵심 당사자입니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인 필요 상태이므로, 매각물건명세서와 문건접수 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 수원시 압류 확인. 압류 접수일은 2025.05.20로 말소기준 이후입니다. 다만 세금 관련 실제 배당은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 명도비·기간 반영. 도시형생활주택 원룸형 물건에서 점유자가 많으면 권리 인수 0원이어도 명도비와 시간이 수익률을 깎을 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 정보에 근거한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당이고, 이후 임차권등기와 압류는 매각으로 정리됩니다. 최저가 91,140,000원에 인수액 0원이므로 실질취득도 91,140,000원입니다. 그러나 임차인 조사만 15명이고, 보증금 180,000,000원의 임차권등기까지 얽혀 있습니다. 이 물건은 가격보다 명도와 점유관계 확인이 승부처입니다. 권리는 인수 0원, 실무 난도는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
