수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북측 인근의 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 혼재 지역에 있는 4층 405호입니다. 감정 이용상태는 공동주택, 그중 도시형생활주택 원룸형으로 확인됩니다. 감정가 138,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 67,620,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
겉으로는 할인율이 커 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 “낮은 최저가”가 아니라 다수 점유자와 후순위 임차권등기입니다. 말소기준보다 앞서는 임차인은 확인되지 않아 인수액은 0원으로 보지만, 현황조사와 문건접수상 이름이 여럿 등장합니다. 입찰 전에는 누가 실제 점유 중인지, 각 보증금과 퇴거 협의 가능성이 어떤지까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층405호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.21 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이후 2017.04.28 채무자가 이수경으로 변경되었습니다. 경매개시결정, 수원시 압류, 진치훈의 주택임차권등기는 모두 이 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 신고자는 15명, 대항력은 후순위
조사상 실제 임차·점유 신고자는 15명입니다. 보증기관 대위·승계 형태는 확인되지 않아 보증금을 중복 합산할 구조는 아니며, 확인 가능한 보증금은 진치훈의 110,000,000원입니다. 다만 모든 전입일이 말소기준일인 2017.02.21 이후라, 대항력 있는 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 2019.08.16 | 110,000,000원 | 2025.03.26 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당 채권최고액 대비 미배당은 1,433,997,160원입니다. 신청채권자 청구액 1,279,197,784원 기준으로도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 일부는 근린생활시설, 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 본건은 다세대 용도의 집합건물로 보는 것이 맞습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제·공부. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확정. 조사상 임차·점유 신고자가 15명입니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 각 호실·사용관계가 어떻게 정리되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 진치훈 110,000,000원 외 다수의 보증금은 미상입니다. 대항력 인수는 0원으로 보더라도, 명도 협의 과정에서 보증금 주장이 나올 수 있습니다.
- 임차권등기 말소. 진치훈 임차권등기는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 낙찰 후 등기 정리와 인도 절차는 별도 관리가 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 하나은행 근저당에 66,002,840원만 배당되고 1,433,997,160원이 미배당으로 남습니다. 후순위 권리자·임차인과의 분쟁 가능성을 가볍게 보지 마세요.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 할인율은 크지만, 실질취득 67,620,000원이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 다수 점유와 명도비용을 포함한 보수적 상한가가 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 하지만 난도는 ‘점유’에 있다
이 사건은 선순위 근저당에 눌린 전형적인 후순위 정리형 경매입니다. 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당이고, 이후의 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그래서 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실무 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차·점유 신고자가 15명이고, 보증금이 확인되는 임차권등기 110,000,000원도 있습니다. 전입일상 대항력 인수형은 아니지만, 낙찰자는 결국 현장을 비우고 등기를 정리해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 변수는 명도 — 이 물건의 핵심은 바로 여기에 있습니다.
