수원지방법원 2025타경848. 시흥시 장곡동 장현노블레스 2층 206호의 근린시설입니다. 감정평가상 해당 건물은 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양승제이며, 2023.07.13. 소유권이전등기가 됐고 등기상 거래가액은 481,504,128원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
표면적인 후순위 권리들은 단순합니다. 말소기준 이후의 롯데카드·하나카드·우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정, 2026년 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 양승제의 전입일은 2023.04.24.로 말소기준권리인 2023.07.13.보다 빠르고, 보증금은 230,000,000원입니다. 우선변제권은 없으며 현재 배당 계산에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(상호명: 우리의원) 일부로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.13. 소유권이전 · 거래가액 481,504,128원 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 474,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2022.10.31. 해제돼 말소됐습니다. 신탁등기들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부 권리 중 핵심은 2023.07.13. 하나은행 근저당과 그 이후 후순위 권리들입니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 동일인 관계가 변수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 · 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 230,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 임차인의 보증금은 낙찰대금에서 배당받는 구조가 아니라 매수인이 별도로 떠안는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 입찰가를 474,000,000원으로 보면 실제 부담은 474,000,000원 + 230,000,000원 = 704,000,000원입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가보다 2.3억 더 본다
| 현재 회차 낙찰가 가정 | 474,000,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 230,000,000원 |
| 실질취득 | 704,000,000원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 379,200,000원 + 230,000,000원 = 609,200,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 303,360,000원 + 230,000,000원 = 533,360,000원 |
이 사건은 시세 실거래 자료가 없어 현재 실질취득이 시장가격보다 높은지 낮은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거도 없습니다. 확인 가능한 숫자는 분명합니다. 현재 회차의 현금성 부담 기준은 704,000,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 533,360,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,140,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 466,860,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,297,055원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 29,706,918원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,140,000원을 제외한 466,860,000원이 하나은행에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 4,438,578,314원입니다. 임차보증금 230,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근이며, 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 해당 물건은 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 북측과 남측으로 각각 중로변에 접하며, 토지 자료상 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 809.0㎡이고 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 2.3억 인수부터 계산. 현재 최저가 474,000,000원이 아니라 실질취득 704,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 동일인 임차관계 확인. 임차인 양승제와 소유자·채무자 양승제가 동일하므로 임대차계약서, 점유관계, 보증금 지급 사실을 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선변제권 없음. 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 현재 배당에서는 임차보증금이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 실질취득 609,200,000원, 2회 유찰 시에도 533,360,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 근린시설·의원 용도의 실제 매매·임대 시세를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 운영·명도 확인. 현재 의원으로 이용 중이므로 실제 점유자, 영업관계, 인도 가능 시점과 내부 시설의 귀속을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.74억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 704,000,000원입니다. 신건 최저가 474,000,000원에 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 더해지는 현재 회차의 실질취득 금액입니다. 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금은 별개의 문제입니다.
특히 임차인과 소유자·채무자가 모두 양승제로 동일하다는 점은 반드시 확인해야 할 변수입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 사실관계 확인을 통해 달라질 수 있지만, 확인 전에는 보수적으로 보증금 전액 인수를 전제로 계산하는 것이 맞습니다. 시세 자료도 없어 현재 실질취득이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차관계는 확인 전까지 위험요인 — 이 물건의 승부처입니다.
