수원지방법원 2025타경848. 시흥시 장곡동 장현노블레스 3층 307호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 병원 ‘우리의원’ 일부이며, 301호~305호와 306호~307호가 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다. 권리분석의 핵심은 2023.07.13 설정된 하나은행 근저당권보다 앞선 2023.04.24 임차인 전입입니다. 자료상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어, 보증금 230,000,000원이 배당으로 회수되지 않고 매수인에게 전액 승계되는 것으로 산정돼 있습니다.
따라서 이 물건에서 최저매각가 422,000,000원은 실제 취득비용의 전부가 아닙니다. 현재 회차 기준 낙찰대금에 인수보증금 230,000,000원을 더한 실질취득액은 652,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가나 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.13 소유권이전 · 거래가액 411,677,145원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2022.10.04 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2022.10.31 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.07.13 하나은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 2025.09.12 임의경매개시결정, 2026.04.16 시흥시 압류, 2026.06.09 우리금융캐피탈 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
문제는 등기권리가 아니라 임차인입니다. 양승제의 전입일 2023.04.24는 말소기준권리 2023.07.13보다 앞서며, 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 산정되어, 배당표에서는 보증금 230,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억 전액 인수 산정
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 2023.04.24 | 없음 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 | 없음 | 230,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 422,000,000원 | 230,000,000원 | 652,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 337,600,000원 | 230,000,000원 | 567,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 270,080,000원 | 230,000,000원 | 500,080,000원 |
제시된 모든 회차 시나리오에서 임차보증금 인수액은 230,000,000원으로 동일합니다. 따라서 1회 유찰로 최저매각가가 337,600,000원까지 내려가더라도 실질취득은 567,600,000원, 2회 유찰 시에도 500,080,000원입니다. 유찰가만 보고 할인 폭을 판단하면 실제 취득비용을 크게 오해할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 인수. 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 415,380,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 422,000,000원에서 집행비용 6,620,000원을 제외한 415,380,000원이 하나은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권 총액 4,852,434,341원 대비 미배당액은 4,437,054,341원이며, 임차보증금 230,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용중입니다. 301호~305호와 306호~307호는 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다.
- 경계 상태. 벽체구분 없이 의원으로 이용 중이고 경계표지 미설치·건물번호표지 미부착으로 기재돼 있습니다. 2026.07.31 감정인 사실조회 회신에서는 경계벽 제거가 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다고 회신됐습니다.
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근으로, 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 각각 중로변에 접하고, 토지는 중로각지·평지·상업용으로 이용중입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다. 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 여러 호실을 벽체 없이 일괄 이용하는 의원 구조입니다. 독립된 307호의 점유·경계와 실제 이용관계를 확인하지 않으면 재매각·임대 시 불확실성이 남습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 422,000,000원이 아니라 인수보증금을 더한 652,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 양승제와 소유자·채무자 양승제의 관계를 확인하고, 가장임차인 여부를 포함한 실제 임대차관계를 점검해야 합니다.
- 호수 불일치. 임차인은 206호를 점유하는 것으로 기재돼 있으나 매각대상은 307호입니다. 어느 호실을 실제 점유하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력·보증금. 현재 산정은 2023.04.24 전입을 근거로 대항력 有, 보증금 230,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
- 벽체·경계 확인. 306호~307호가 벽체 없이 일괄 이용되고 있어 307호의 물리적 경계, 출입 구조, 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 가격 비교자료가 없으므로 최저가나 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 현재 반영된 권리관계를 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “4.22억 신건”이 아니라 “6.52억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가와 최저가가 모두 422,000,000원이라는 숫자만 보는 것입니다. 자료상 대항력 있는 임차인 양승제의 보증금 230,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 산정되므로, 현재 회차의 실질취득은 652,000,000원입니다.
게다가 임차인 이름은 소유자·채무자와 동일하고, 임차인 점유부분은 206호인데 매각대상은 307호이며, 306호~307호는 벽체 구분 없이 의원으로 일괄 이용되고 있습니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론낼 사건이 아닙니다. 실질취득액, 임차인의 실체와 점유 호수, 그리고 307호의 독립된 경계가 모두 확인되어야 입찰 판단이 가능합니다. 실거래 시세 근거까지 없는 현재 상태에서는 가격 메리트도 부여하기 어렵습니다.
