수원지방법원 2025타경848. 시흥 장곡동 장현노블레스 3층 302호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 해당 건물의 301호~305호는 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중입니다. 본건을 포함한 일부 호실은 병원 ‘우리의원’ 및 부설 아동발달클리닉으로 사용되고 있습니다.
권리의 출발점은 2023.07.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·시흥시 압류· 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 2023.04.24. 전입신고를 근거로 대항력 있다고 정리된 임차인 양승제의 보증금 230,000,000원은 별개입니다. 배당요구와 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권도 없어, 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 산정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(우리의원) 일부 및 부설 아동발달클리닉 이용 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.03 매매 · 거래가액 803,708,313원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 782,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 말소기준 | 2023.07.13 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 지워져도 보증금 2.30억은 남는다
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2022.10.25. 해제되어 2022.10.31. 말소됐습니다. 2022년 신탁등기 역시 이후 말소된 이력이 있고, 현재 매각과 직접 충돌하는 선순위 등기권리로 남아 있지 않습니다. 2023.07.13. 하나은행 근저당권 뒤의 경매개시결정, 2026.04.16. 시흥시 압류, 2026.06.09. 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 동일인 관계가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 230,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그런데 임차인 이름 양승제는 등기부상 현재 소유자이자 하나은행 근저당의 채무자와 동일합니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고로 표시돼 있습니다. 따라서 자동 계산상 인수액 230,000,000원을 그대로 위험액으로 보되, 실제 입찰 전에는 임대차계약의 성립과 존속, 점유관계, 보증금 지급 사실을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 현재 회차는 1,012,000,000원
현재 최저매각가는 782,000,000원이지만, 배당계산상 매수인이 떠안을 임차보증금 230,000,000원을 합치면 실질취득은 1,012,000,000원입니다. 즉 입찰 판단 기준은 7.82억만이 아니라 10.12억의 총 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 782,000,000원 | 230,000,000원 | 1,012,000,000원 | 4,080,654,341원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 625,600,000원 | 230,000,000원 | 855,600,000원 | 4,235,490,341원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 500,480,000원 | 230,000,000원 | 730,480,000원 | 4,359,359,141원 |
실거래 시세 자료가 없으므로 현재 실질취득 1,012,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 등기부상 소유권 취득 당시 거래가액은 803,708,313원으로 기재돼 있어, 현재 회차의 실질 부담이 단순 최저가보다 훨씬 크다는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 782,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,220,000원 |
| 인수. 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 771,780,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,852,434,341원 중 예상배당은 771,780,000원이고, 미배당은 4,080,654,341원입니다. 임차보증금 230,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 실질취득가에 별도로 더해집니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근이며, 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 병원 ‘우리의원’ 일부 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 중입니다.
- 호실 구획. 301호~305호와 306호~307호는 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 경계표지 미설치·건물번호표지 미부착 상태이며, 감정인 회신상 경계벽 제거는 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역이며, 토지면적 809.0㎡, 공시지가 1,798,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 중로에 접하며, 토지 자료상 중로각지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 782,000,000원이 아니라 임차보증금 230,000,000원을 더한 1,012,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 양승제와 소유자·채무자 양승제가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 개시 및 소유권 취득 전후 관계를 확인해야 합니다.
- 목적물 특정. 조사상 임차부분은 206호, 매각 대상은 302호입니다. 현황조사·매각물건명세서·건축물현황도와 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 경계벽 복원. 301호~305호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 단독 호실로 재사용하거나 처분하려면 경계 복원 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인하지 않고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항과 최신 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7.82억짜리 신건”으로 보면 위험하다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리 자체보다 임차보증금 인수와 점유관계의 불일치가 핵심입니다. 현재 회차 최저가는 782,000,000원이지만, 자동 배당계산상 양승제의 보증금 230,000,000원을 매수인이 전액 인수해 실질취득은 1,012,000,000원입니다. 여기에 임차인·소유자·채무자가 동일인이고, 조사상 임차부분 206호와 매각 대상 302호가 일치하지 않는 점까지 겹칩니다.
반대로 그 동일인 관계 때문에 실제 법률관계가 자료의 단순한 ‘대항력 임차인’ 표시와 다르게 정리될 여지도 있으므로, 이 물건의 승부처는 가격을 낮게 쓰는 것보다 먼저 임대차의 실체와 점유 목적물을 확정하는 것입니다. 실거래 시세도 제공되지 않아 현재 단계에서 가격상 저평가라고 볼 근거는 없습니다. 권리·점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
