수원지방법원 2025타경848. 시흥 장곡동 장현노블레스 2층207호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 병원 ‘우리의원’ 일부로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2023.07.13. 하나은행 근저당권이고, 그 이후 경매개시결정·시흥시 압류·우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 양승제가 2023.04.24. 전입하고 보증금 230,000,000원, 월차임 19,743,000원으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금에 우선변제권이 인정되지 않아 배당액은 0원이고 230,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 입찰가 468,000,000원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 468,000,000원 + 230,000,000원 = 698,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층207호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 대상 2층 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.03. 매매 · 거래가액 476,046,912원 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 선행 전입이 핵심
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준보다 먼저 설정됐지만 2022.10.25. 해제되고 2022.10.31. 말소등기가 접수됐습니다. 2023.07.13. 양승제가 소유권을 취득한 날 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준입니다. 2025.09.12. 임의경매개시결정과 2026년 시흥시 압류·우리금융캐피탈 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 이름·호수의 교차검증이 필수
| 임차인 | 점유표시 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 전입 2023.04.24 | 확인 없음 | 230,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 임차인의 이름 양승제는 등기부상 소유자이자 하나은행 근저당의 채무자와 동일합니다. 제공된 주의사항도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 명시하고 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 2.30억’
| 현재 회차 낙찰가 가정 | 468,000,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 230,000,000원 |
| 실질취득 | 698,000,000원 |
| 1회 유찰 시 낙찰가 | 374,400,000원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 604,400,000원 |
| 2회 유찰 시 낙찰가 | 299,520,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 529,520,000원 |
이 사건은 보증금 230,000,000원이 현재 각 시나리오의 낙찰가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 230,000,000원에 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 각 회차마다 낙찰가에 230,000,000원을 더한 금액을 실제 부담 기준으로 봐야 합니다. 즉 1회 유찰 시 604,400,000원, 2회 유찰 시에도 529,520,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 460,920,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,852,434,341원 중 460,920,000원이 배당되고 4,391,514,341원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 임차보증금 230,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 하나은행 근저당 — 공동담보 48억
말소기준권리는 2023.07.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 4,800,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-403호가 기재돼 있습니다. 현재 사건의 청구금액은 3,908,131,256원이며, 현재 회차 예상배당은 460,920,000원으로 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 4,391,514,341원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 4,484,075,941원 | 230,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 299,520,000원 | 294,526,720원 | 4,557,907,621원 | 230,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정서상 기호(1), 기호(2), 기호(8), 기호(9)는 병원 ‘우리의원’ 일부, 기호(3)~기호(7)는 부설 아동발달클리닉으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽 돌붙임, 내벽 몰탈위 페인트 및 내부인테리어, 샷시창이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 각각 중로변에 접하며 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 근린생활시설 건부지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 468,000,000원이 아니라 임차보증금 230,000,000원을 더한 698,000,000원을 출발점으로 보세요.
- 206호·207호 대조. 대상은 207호인데 임차 조사 점유 부분은 206호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 양승제가 소유자·근저당 채무자 양승제와 동일하게 기재돼 있어 임대차의 실제 성립·관계인 여부가 핵심입니다.
- 대항력·배당요구 확인. 전입은 2023.04.24.로 말소기준 2023.07.13.보다 빠르고, 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다. 현재 계산은 보증금 전액 인수입니다.
- 근린시설 환금성. 병원으로 이용중인 상가형 근린시설이므로 주거용 부동산과 다른 임대수요·공실·업종 적합성을 따로 검토해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 조사된 임차내용과 현장 점유상태를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.68억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면 가격은 468,000,000원이지만, 제공된 권리·배당 판정대로라면 대항력 임차보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해 실질취득 698,000,000원이 됩니다. 여기에 임차인 양승제가 등기상 소유자·채무자와 동일하고, 조사된 점유 부분은 206호인데 경매 대상은 207호라는 교차 불일치까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임대차의 실제 성립, 점유 호수, 대항력 인수의 적용 범위를 먼저 확정해야 하는 근린시설 경매입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
