수원지방법원 2025타경848. 시흥시 장곡동 장현노블레스 3층 305호 근린시설입니다. 감정가는 664,000,000원이고 현재 신건이라 최저매각가도 같습니다. 그러나 낙찰가만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서·현황조사에는 양승제가 보증금 230,000,000원, 월세 19,743,000원으로 조사됐고 전입일은 2023.04.24로 말소기준권리인 하나은행 근저당 2023.07.13보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력 있음, 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 최저가 664,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 낙찰대금 외에 230,000,000원을 더 부담해 실질취득은 894,000,000원입니다. 이 사건은 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 작으므로 유찰될수록 실질취득도 내려갑니다. 1회 유찰 시 761,200,000원, 2회 유찰 시 654,960,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(우리의원) 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 중 |
| 소유자 | 양승제 (2023.07.13. 소유권이전 · 거래가액 682,498,892원) |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 664,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 인수가 핵심
2022.10.04 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2022.10.31 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.07.13 양승제가 소유권을 취득하고 같은 날 하나은행 근저당권 4,800,000,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 2025.09.12 경매개시결정, 2026.04.16 시흥시 압류, 2026.06.09 우리금융캐피탈 가압류 52,434,341원, 2026.06.17 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 실체 확인이 더 중요하다
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 우선변제 無 인수 230,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 임차인 양승제는 등기부상 현재 소유자이자 하나은행 근저당의 채무자와 이름이 같습니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고돼 있습니다. 여기에 임차 부분은 206호로 적혀 있어 경매 대상인 305호와 호수도 일치하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 2.3억 인수는 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 664,000,000원 | 230,000,000원 | 894,000,000원 | 4,197,474,341원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 531,200,000원 | 230,000,000원 | 761,200,000원 | 4,328,946,341원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 424,960,000원 | 230,000,000원 | 654,960,000원 | 4,434,123,941원 |
대항력 임차보증금 230,000,000원은 현재 시나리오 전부에서 동일하게 인수됩니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 230,000,000원으로 해야 합니다. 신건 실질취득 894,000,000원은 감정가 664,000,000원의 134.6%이고, 1회 유찰 시에도 실질취득 761,200,000원으로 감정가보다 높습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 654,960,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 664,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,040,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 654,960,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,040,000원을 제외한 654,960,000원이 하나은행에 배당되는 것으로 계산되고, 채권 미배당은 4,197,474,341원입니다. 양승제 보증금 230,000,000원은 배당액 0원으로 전액 매수인 인수 처리됩니다. 국세·지방세 등 당해세 해당분이 있으면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설이며 기호별로 병원 ‘우리의원’ 일부와 부설 아동발달클리닉으로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 301호~305호 5개호 및 306호~307호 2개호는 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 경계표지 미설치·건물번호표지 미부착 상태이나, 2026.07.31 감정인 사실조회 회신에서는 경계벽 제거가 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보인다고 기재됐습니다.
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근의 근린생활시설 중심 상가지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 북측·남측 중로변에 접하고, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,798,000원/㎡, 토지면적 809.0㎡로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 664,000,000원이 아니라 인수보증금 230,000,000원을 더한 894,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 양승제가 소유자·채무자와 동일 이름인 점, 임차 부분이 206호로 적혀 매각대상 305호와 다른 점을 계약서·전입·점유자료로 확인해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 현재 자료상 우선변제권이 없어 보증금 전액 인수로 계산됐습니다. 입찰 직전 최종 매각물건명세서에 변동이 없는지 확인해야 합니다.
- 호실 복원비용 확인. 301호~305호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 낙찰 후 독립 호실로 사용하려면 경계벽·표지 복원 상태와 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 시흥시·국민건강보험공단 관련 체납 중 당해세로 우선 배당되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 근린시설 실거래 시세 자료가 없어 신건·유찰가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 상가의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서, 전입관계, 감정인 사실조회 회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.64억 낙찰”이 아니라 “8.94억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 후순위 압류·가압류가 아니라 대항력 임차보증금 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 664,000,000원에 낙찰받더라도 매수인이 보증금을 인수하면 실질취득은 894,000,000원입니다. 여기에 임차인 이름이 소유자·채무자와 동일하고, 점유부분 206호가 매각대상 305호와 맞지 않는 특이점도 있습니다.
1회 유찰 시에도 실질취득은 761,200,000원으로 감정가를 웃돌고, 2회 유찰 시 654,960,000원까지 내려갑니다. 그러나 실거래 시세가 없어 어느 회차가 시장가 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 결론은 가격보다 먼저 임대차 실체를 확인해야 하는 C급 주의형입니다. 권리관계가 명확해지기 전까지는 최저가 숫자만으로 접근하기 어렵습니다.
