수원지방법원 2025타경848. 시흥시 장곡동 장현노블레스 3층 304호로, 감정 이용상태는 병원(우리의원) 일부입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 656,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.07.13. 주식회사하나은행 근저당권이며, 그 뒤의 경매개시결정·시흥시 압류·우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 양승제의 전입일은 2023.04.24., 말소기준일은 2023.07.13.이며, 보증금은 230,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 우선변제권은 없고 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 투자원가를 볼 때 최저가 656,000,000원만 보아서는 안 되고, 실질취득 886,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 304호 · 도로명 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(상호명: 우리의원) 일부로 이용 중 |
| 소유자 | 양승제 (2023.07.03. 매매, 거래가액 674,655,731원) |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 656,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,800,000,000원 · 공동담보목록 제2023-403호 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 임차보증금 2.3억은 별개
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만, 2022.10.25. 해제되어 2022.10.31. 말소됐으므로 현재 인수할 등기권리로 남아 있지 않습니다. 2023.07.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 2025.09.12. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 시흥시 압류, 2026.06.09. 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전액 인수 반영
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 230,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힌 자료입니다. 다만 임차인 이름이 등기부상 소유자·근저당 채무자인 양승제와 동일하여, 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고사항으로 제시되어 있습니다. 또한 임차인 점유부분은 206호로 기재된 반면 매각대상은 304호이므로, 실제 점유관계와 임대차가 본건에 미치는 범위는 매각물건명세서·현황조사 원본을 서로 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 계산은 보증금 230,000,000원 전액 인수를 기준으로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,960,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 647,040,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,852,434,341원 중 647,040,000원이 배당되고, 미배당은 4,205,394,341원입니다. 임차보증금 230,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액을 더한 총원가로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 656,000,000원 | 230,000,000원 | 886,000,000원 | 4,205,394,341원 |
| 1회 유찰 · 80% | 524,800,000원 | 230,000,000원 | 754,800,000원 | 4,335,282,341원 |
| 2회 유찰 · 64% | 419,840,000원 | 230,000,000원 | 649,840,000원 | 4,439,192,741원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가는 구조이지만, 230,000,000원의 인수액이 별도로 붙는다는 점이 중요합니다. 현재 회차에서는 886,000,000원, 1회 유찰 시 754,800,000원, 2회 유찰 시 649,840,000원이 단순 합산 기준 실질취득액입니다. 취득세·명도비용·수리비 등은 이 숫자에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 현재 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용 중입니다. 301호~305호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다.
- 호실 경계. 경계표지가 설치되지 않고 건물번호표지도 부착되지 않은 상태로 기재돼 있습니다. 2026.07.31. 감정인 사실조회 회신에서는 경계벽 제거가 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보인다고 했습니다.
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 토지는 평지·세로장방 형태의 상업용 이용이며 북측과 남측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 포함되며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공시지가. 1,798,000원/㎡, 토지면적 809.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 656,000,000원이 아니라 인수 230,000,000원을 더한 886,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 양승제가 소유자·근저당 채무자와 동일인으로 기재되어 있으므로 임대차계약의 실체와 점유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 임차인 점유부분은 206호, 매각대상은 304호로 기재되어 있으므로 본건과 임차관계의 연결 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수액 확인. 현재 분석은 전입 2023.04.24., 말소기준 2023.07.13.을 근거로 보증금 230,000,000원 전액 인수를 반영합니다.
- 호실 경계 복원. 301호~305호가 일괄 사용 중이며 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태이므로 304호의 위치·면적·복원 비용과 독립사용 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 4,800,000,000원은 공동담보목록 제2023-403호가 붙어 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권액을 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사용도 근린시설의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구·세금·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “6.56억 낙찰”이 아니라 “8.86억 취득”으로 봐야 한다
표면상 최저가는 656,000,000원이지만, 이 사건의 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 현재 회차의 단순 실질취득은 886,000,000원입니다. 후순위 등기권리는 대부분 소멸하지만, 임차보증금 부담과 소유자·임차인 동일인 문제, 206호와 304호의 점유 기재 불일치, 301호~305호 일괄 의원 사용 및 경계 미설치가 겹쳐 있습니다.
실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 근거도 없습니다. 오히려 현재 회차의 실질취득액은 감정가의 135.1%입니다. 1회 유찰 시 754,800,000원, 2회 유찰 시 649,840,000원으로 내려오지만, 어느 회차든 낙찰가에 인수보증금 230,000,000원을 더해 판단해야 합니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 임차관계의 실체·호실 경계·실질취득원가가 승부처입니다.
