수원지방법원 2025타경848. 시흥 장곡동 장현노블레스 3층 303호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물을 포함한 여러 호실은 병원 ‘우리의원’ 또는 부설 아동발달클리닉으로 사용되고 있고, 301호부터 305호는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 본건은 감정가와 최저매각가가 모두 887,000,000원인 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.07.13. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 시흥시 압류, 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 양승제의 전입일은 2023.04.24.로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 230,000,000원에 월차임 19,743,000원으로 기재돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 전제에서는 매수인이 전액을 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(우리의원) 일부 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 |
| 소유자 | 양승제 |
| 감정가 / 최저가 | 887,000,000원 / 887,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2022.10.25. 해제돼 2022.10.31. 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 매수인이 승계하는 선순위 압류로 보기는 어렵습니다. 2023.07.13. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 2025.09.12. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 시흥시 압류, 2026.06.09. 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2.3억 인수 가정, 그러나 동일인 관계 확인 필수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 · 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 230,000,000원 가정 |
실제 임차인은 1명으로 기재돼 있습니다. 다만 임차인 ‘양승제’는 등기부상 소유자이자 하나은행 근저당의 채무자와 동일한 이름입니다. 따라서 가장임차인인지, 관계인에 의한 임차관계인지, 실제로 보증금 반환채권이 존재하는지 확인이 필요합니다. 또한 임차인 기재 점유 부분은 206호인 반면 경매 대상 주소는 3층303호이므로, 실제 점유 범위와 본건 303호에 대한 대항력 적용 여부도 원본에서 대조해야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 887,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인 인수가 유효하다면 비교해야 할 기준은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 230,000,000원의 실질취득액입니다.
| 현재 신건 | 887,000,000원 + 인수 230,000,000원 = 1,117,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 709,600,000원 + 인수 230,000,000원 = 939,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 567,680,000원 + 인수 230,000,000원 = 797,680,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 887,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,270,000원 |
| 인수. 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 4,800,000,000원 | 875,730,000원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 11,270,000원을 제외한 875,730,000원이 하나은행에 배당되는 구조이며, 채권자 전체 미배당액은 3,976,704,341원입니다. 임차보증금 230,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 건물 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 병원 ‘우리의원’ 일부 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 301호~305호와 306호~307호는 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 경계표지가 설치되지 않고 건물번호표지가 부착되지 않았다고 기재돼 있습니다.
- 복원 가능성. 2026.07.31. 감정인 사실조회 회신서에서는 경계벽 제거가 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 장곡중학교 남서측 인근의 성숙 중인 상가지대로, 근린생활시설이 주를 이룹니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 중로변에 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 동일인 여부. 임차인 양승제와 등기부상 소유자·채무자가 동일한 이름입니다. 실제 임대차와 보증금 지급이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 임차인 자료는 206호로 기재돼 있으나 경매 대상은 303호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 본건에 대한 점유·대항력 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 보증금 230,000,000원 인수가 유효하다면 현재 회차의 실질취득가는 1,117,000,000원입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 경계 복원. 벽체 없이 여러 호실을 일괄 사용 중이므로 독립된 303호로 사용·임대·매각하려면 경계 복원과 건물번호표지 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없어 근린시설의 임대수익·공실·실제 매매사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 2026.07.31. 감정인 사실조회 회신서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘인수 2.3억의 진위’가 먼저다
이 물건의 말소기준권리 이후 등기는 대부분 매각으로 소멸하므로 등기 자체만 보면 어렵지 않습니다. 하지만 매각물건명세서상 양승제의 전입이 근저당보다 앞서고 보증금 230,000,000원이 있어, 이를 그대로 인정하면 매수인 인수가 발생합니다. 신건에서 실질취득액은 1,117,000,000원입니다.
반면 그 임차인은 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름이고, 점유 기재도 206호로 본건 303호와 다릅니다. 따라서 이 사건은 단순히 “선순위 임차인 2.3억을 떠안는 물건”이라고 단정할 수도, 반대로 “가장임차인이니 인수 0원”이라고 단정할 수도 없습니다. 2.3억원의 실제 승계 여부를 확인하기 전에는 가격 판단 자체를 확정하기 어려운 사건입니다. 여기에 호실 경계가 제거된 근린시설이라는 물리적·환금성 변수를 함께 고려하면, 현 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.
