수원지방법원 2025타경848. 경기도 시흥시 장곡동 장현노블레스 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물을 포함한 관련 호실들은 병원 ‘우리의원’과 부설 아동발달클리닉으로 이용 중이며, 본건 301호부터 305호까지는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 양승제이며, 2023.07.03. 매매를 원인으로 거래가액 768,998,939원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023.07.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고, 이후 삼성카드 가압류·경매개시결정·시흥시 압류· 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인으로 조사된 양승제의 신고일은 2023.04.24.로 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 301호 · 도로명 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원(상호명: 우리의원) 일부 및 관련 병원시설로 이용 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.03. 매매 · 거래가액 768,998,939원 |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 748,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 809.0㎡ · 공시지가 1,798,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도 인수
② 임차인 — 230,000,000원 전액 인수 계산
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 2023.04.24 | 230,000,000원 | 19,743,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서·현황조사상 양승제는 의원 용도로 점유하고, 신고일은 2023.04.24., 보증금은 230,000,000원, 차임은 19,743,000원으로 기재돼 있습니다. 신고일이 말소기준권리 2023.07.13.보다 앞서 자료상 대항력 있음으로 판정됐고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시나리오에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
③ 실질취득 — 신건 기준 978,000,000원
현재 최저매각가는 748,000,000원이지만 이것이 최종 취득비용이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 230,000,000원을 더하면 신건의 실질취득은 978,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 748,000,000원 | 230,000,000원 | 978,000,000원 | 4,135,032,766원 |
| 1회 유찰 시 | 598,400,000원 | 230,000,000원 | 828,400,000원 | 4,283,136,766원 |
| 2회 유찰 시 | 478,720,000원 | 230,000,000원 | 708,720,000원 | 4,401,619,966원 |
이 건은 현재 회차 낙찰가가 보증금 230,000,000원보다 높으므로, 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득도 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 자료상 매수인 인수액은 230,000,000원으로 계산돼 있으므로, 최저가만 단독으로 비교하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 748,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,880,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 738,120,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,718,425원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,880,000원을 제외한 738,120,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 총액 4,873,152,766원 중 배당액은 738,120,000원이며 미배당액은 4,135,032,766원입니다. 임차보증금 230,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 관련 호실은 병원 ‘우리의원’ 일부 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 301호~305호와 306호~307호는 각각 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이며, 경계표지 미설치·건물번호표지 미부착 상태입니다. 다만 벽체 제거는 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026.07.31. 감정인 사실조회 회신이 있습니다.
- 주위환경. 장곡중학교 남서측 인근이며 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측·남측 중로변에 접하며 토지는 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 748,000,000원이 아니라 인수액을 합친 978,000,000원을 출발점으로 판단합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 양승제가 소유자·채무자와 동일 이름입니다. 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유의 성격과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 경매 대상은 301호인데 임차인 점유부분은 206호로 기재돼 있습니다. 대상물과 임차권의 연결관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계 복원. 301호~305호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 독립 호실로 사용할 경우 경계·출입·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 시세가 없어 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 등 후순위 배당 부족은 매수인의 직접 인수와 별개이며, 현재 자료상 직접 인수 핵심은 임차보증금 230,000,000원입니다.
맺으며 — “7.48억 낙찰”이 아니라 “9.78억 취득”으로 보라
이 물건의 권리분석에서 가장 위험한 착시는 최저매각가 748,000,000원만 보는 것입니다. 현재 배당 시나리오대로라면 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 넘어가므로, 신건의 실질취득은 978,000,000원입니다.
후순위 가압류와 압류는 대부분 말소되고, 과거 시흥시 압류도 이미 해제됐지만, 임차인 이름이 소유자·채무자와 동일하고 임차 기재 호수도 206호로 본건 301호와 다릅니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 임차보증금을 제거한 낙관적 계산을 해서는 안 됩니다. 또한 실거래 자료가 없어 실질취득 978,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 등기 후순위권리는 비교적 단순하지만, 임차인 실체·호수·공간 경계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
