수원지방법원 2025타경848. 장곡중학교 남서측 인근 장현노블레스의 근린시설로, 감정평가상 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 각각 225,000,000원입니다. 등기상 소유자는 양승제이며 2023.07.13. 거래가액 220,188,089원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 4,800,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에 설정된 근로복지공단 가압류, 경매개시결정, 시흥시 압류, 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차보증금입니다. 신고 보증금은 230,000,000원, 차임은 19,743,000원이며 우선변제권은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 306호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 병원(상호명: 우리의원) 일부로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 양승제 · 2023.07.13. 소유권이전 · 거래가액 220,188,089원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,908,131,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2022.10.04. 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞선 등기였지만 2022.10.31. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 살아 있는 핵심 선순위 문제는 그 압류가 아니라 2023.04.24. 대항력 임차인입니다. 2023.07.13. 하나은행 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 230,000,000원
| 임차인 | 조사 부위 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 보증금 | 차임 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 206호 | 의원 | 대항력 有 2023.04.24. | 우선변제 無 | 매수인 인수 예상배당 0원 | 230,000,000원 | 19,743,000원 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 볼 것은 ‘실질취득’
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 225,000,000원이나 유찰 후 최저가만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
현재 확인 가능한 가격의 핵심은 오히려 임차보증금입니다. 최저가 225,000,000원보다 보증금 230,000,000원이 더 크므로, 가격 메리트 판단의 기준은 실질취득 약 230,000,000원입니다. 유찰 시 최저가가 180,000,000원, 144,000,000원으로 내려가더라도 실질취득 기준 자체가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 인수 · 임차인 양승제 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 221,050,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 28,239,340원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 52,434,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 225,000,000원 가정에서 집행비용 3,950,000원과 하나은행 221,050,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 예상배당은 0원이며, 채권자 총 미배당액은 4,659,623,681원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설이며 병원 ‘우리의원’ 일부로 이용 중입니다. 306호·307호는 벽체 구분 없이 일괄하여 이용 중입니다.
- 경계 상태. 경계표지가 설치되지 않고 건물번호표지가 부착되지 않았으며, 경계벽 제거는 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026.07.31. 감정인 사실조회 회신 내용이 있습니다.
- 주위환경. 장곡중학교 남서측 인근이며 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역이며 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 근린시설 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세 할인율이나 시장가 대비 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득 기준. 225,000,000원 신건가격이 아니라 대항력 보증금 230,000,000원을 중심으로 총부담을 판단합니다.
- 임대차 실재 확인. 임차인 양승제가 소유자·근저당 채무자와 동일합니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 거래 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 호수 확인. 임차 조사 부위는 206호로 기재되어 있고 경매 대상은 306호입니다. 실제 점유범위와 임대차 목적물을 대조해야 합니다.
- 벽체·경계 확인. 306호·307호가 벽체 구분 없이 사용 중이므로 경계 복원 상태와 실제 인도 범위를 현장에서 확인합니다.
- 말소기준 전 압류. 2022.10.04. 시흥시 압류는 2022.10.31. 해제로 말소됐는지 등기 원문을 다시 대조합니다.
- 후순위 권리. 근로복지공단 가압류, 경매개시결정, 2026.04.16. 시흥시 압류, 우리금융캐피탈 가압류의 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조합니다.
- 실거래 조사. 비교 가능한 근린시설 거래가를 별도로 확인하기 전에는 225,000,000원이나 230,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 그대로일 수 있다”
이 사건은 후순위 권리만 보면 단순해 보입니다. 2023.07.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 앞에 2023.04.24. 대항력 임차인이 있습니다.
보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가 225,000,000원보다 큽니다. 따라서 정확도 규칙상 이 물건은 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득 기준이 약 230,000,000원으로 고정되는 인수형으로 접근해야 합니다. 180,000,000원이나 144,000,000원 같은 차회 최저가 숫자만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
여기에 임차인 양승제가 소유자·근저당 채무자와 동일하고, 임차 조사 부위는 206호인 반면 경매 대상은 306호라는 확인 포인트까지 있습니다. 후순위 등기는 단순하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 임대차의 실재·점유범위·보증금 인수 여부를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
