제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리의 2층 단독주택으로, 감정평가서상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 감정가 447,115,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 219,087,000원까지 내려왔지만, 등기부에는 말소기준인 2024년 문승환 근저당보다 앞선 김미경의 전세권 320,000,000원이 남아 있습니다.
같은 김미경은 2022.02.08. 전입과 확정일자를 갖추고 2022.06.03. 점유를 시작했으며, 2024.06.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준일인 2024.02.02.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 215,219,782원을 배당받아도 보증금 중 104,780,218원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 3동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17. |
| 소유자 | 박금자 (2018.02.02. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 447,115,200원 / 219,087,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미경 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록12 지분매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
말소기준권리는 2024.02.02. 설정된 문승환의 근저당권 1,540,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 강제경매개시결정·국세 압류·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022.06.30. 접수된 김미경의 전세권은 말소기준보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·잔액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김미경 주거 · 임차권등기 | 주택 전부 | 2022.02.08. 2022.02.08. 점유개시 2022.06.03. | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김미경은 배당요구를 했지만, 현재 회차의 배당가능액만으로 보증금 전액을 돌려받을 수 없습니다. 배당에서 부족한 104,780,218원은 낙찰 후에도 소멸하지 않아 매수인이 부담하게 됩니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 현재 최저매각가 | 219,087,000원 |
|---|---|
| 예상 미배당 인수액 | 104,780,218원 |
| 현재 회차 실질취득 | 323,867,218원 |
| 보증금 기준 | 320,000,000원 |
현재 회차의 실질취득은 최저가 219,087,000원에 인수액 104,780,218원을 더한 323,867,218원입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 표면상 최저가만 내려갈 뿐, 실질부담은 보증금 320,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 219,087,000원 | 104,780,218원 | 323,867,218원 |
| 3회 유찰 시 | 153,360,900원 | 169,586,153원 | 322,947,053원 |
| 4회 유찰 시 | 107,352,630원 | 214,950,307원 | 322,302,937원 |
④ 예상배당표 (매각가 219,087,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,218원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 320,000,000원 | 215,219,782원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김미경 | 320,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 김미경 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김미경의 보증금 우선변제에 사용됩니다. 보증금 부족분 104,780,218원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 4,506㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 184,900원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 단독주택·타운하우스이고 생산녹지지역에 위치해 개별 물건의 토지지분·관리상태·수요층을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 219,087,000원이 아니라 인수액을 합친 323,867,218원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 을구 5번 전세권이 매각 후에도 존속하므로 전세권설정계약과 전세금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 김미경이므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 중복채권 점검. 전세권 320,000,000원과 임차보증금 320,000,000원이 같은 기초 채권인지 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 일괄매각이면서 목록12는 지분매각이므로 토지·건물별 매각 대상과 공유지분 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세와 지방세 압류가 있으므로 당해세 배당 및 공용비용 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “3.2억 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2022년에 설정된 전세권과 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 김미경의 보증금 320,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 219,087,000원에 낙찰받으면 배당 부족액 104,780,218원을 떠안아 실질취득은 323,867,218원이 됩니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하므로 실질부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 여기에 전세권자·임차인·신청채권자가 동일한 구조와 목록12 지분매각까지 겹쳐 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리 난도와 확인 부담은 높은 사건이며, 전세권과 임대차 채권의 실체가 명확히 확인되지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.
