제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리의 2층 단독주택으로, 감정평가상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박금자이며 2017년 10월 30일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층이고, 사용승인일자는 2017년 3월 17일입니다.
권리의 기준은 2020년 9월 4일 설정된 제주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 774,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1430호가 기재돼 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 문승환의 근저당권과 국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 9동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 사용승인 | 2017.03.17 |
| 소유자 | 박금자 (2017.10.30 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록20 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 2018년 설정됐던 제주새마을금고 근저당권 217,000,000원은 2020년 9월 4일 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 774,000,000원의 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 후순위 문승환 근저당권 1,540,000,000원과 압류는 배당 부족 여부와 관계없이 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 442,026,600원, 현재 최저매각가는 216,593,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49% 회차에 도달했습니다. 다만 동일하거나 유사한 단독주택의 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 774,000,000원 | 212,760,698원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,653,234,971원 중 212,760,698원이 배당되고, 미배당액은 2,440,474,273원입니다. 제주새마을금고는 말소기준 근저당권 순위로 배당받으며, 경매개시결정 청구금액은 별도 후순위 항목에서 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 216,593,000원 | 212,760,698원 | 2,440,474,273원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,615,100원 | 148,692,489원 | 2,504,542,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,130,570원 | 103,844,742원 | 2,549,390,229원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 후순위 채권의 미배당액만 커질 뿐, 해당 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 채권자의 미배당 규모보다 취득 범위·현장 상태·실제 시세에 집중해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주위환경. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며 숙박시설, 타운하우스, 단독주택과 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 소재합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중이며 기본적인 급·배수, 위생설비와 보일러 난방설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역과 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 토지조건. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 일괄매각 물건이며 목록20이 지분매각으로 표시돼 있습니다. 각 목록의 토지·건물·지분 범위를 매각물건목록과 등기부에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2020-1430호가 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산 전체와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 등기부 경매개시결정의 2025타경1072와 본 매각사건 2024타경36949의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실제 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 구엄리 일대 타운하우스·단독주택의 최근 거래와 매물, 토지지분 및 동별 조건을 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 인도 조건과 내부 관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 압류권자가 국과 제주특별자치도로 기재돼 있으므로 배당과 별개로 당해세 및 체납 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 취득 범위가 승부처
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준권리 뒤의 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 권리상 단순한 구조입니다. 감정가 442,026,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 216,593,000원까지 내려왔습니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없고, 생산녹지지역의 단독주택·타운하우스이며, 일괄매각 중 지분매각 목록이 포함돼 있습니다. 등기부에 기재된 경매개시 사건번호도 매각사건번호와 다릅니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 취득 범위는 확인 전 보류. 응찰 전 매각물건목록과 공동담보, 지분 범위 및 현장 시세를 확정하는 것이 핵심입니다.
