216,593,000원
제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리의 2층 단독주택으로, 감정평가상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 박금자가 2018년 2월 2일 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 9월 4일 설정된 제주새마을금고 근저당 966,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 문승환의 근저당 1,540,000,000원, 제주세무서장의 압류와 제주새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당은 공동담보목록 제2020-1427호에 연결되어 있고 채권최고액이 감정가보다 크기 때문에, 현재 회차의 매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당에만 일부 배당되는 구조입니다. 그러나 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 4동 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17 |
| 소유자 | 박금자 (2018.02.02. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록15 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음이고, 법정지상권 역시 해당 없음입니다. 말소기준인 2020년 제주새마을금고 근저당보다 뒤에 설정된 문승환 근저당, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 442,026,600원의 49%인 216,593,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택·타운하우스는 토지 지분, 건물 상태, 개별 위치와 이용관계에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 216,593,000원 | 212,760,698원 | 2,632,474,273원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 151,615,100원 | 148,692,489원 | 2,696,542,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 106,130,570원 | 103,844,742원 | 2,741,390,229원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 권리상 인수 부담과 가격 적정성은 별개의 문제이므로, 인수 0원이라는 이유만으로 현재 최저가가 적정하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 966,000,000원 | 212,760,698원 |
| 을구 4번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 제주새마을금고의 선순위 근저당에 배당됩니다. 채권자 청구 합계 2,845,234,971원 중 배당액은 212,760,698원, 미배당액은 2,632,474,273원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 관련 토지 면적은 4,506㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 확인. 일괄매각 물건이므로 건물 4동과 함께 매각되는 토지·기타 목록의 범위를 매각목록 원문에서 확인해야 합니다.
- 목록15 지분 범위. 목록15는 지분매각이므로 전체 면적과 실제 취득 지분을 혼동하지 말고, 공유관계와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-1427호에 연결되어 있습니다. 공동담보 부동산의 범위와 배당관계를 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 압류 관련 세금 확인. 제주세무서장 압류는 등기상 매각으로 소멸하더라도 당해세와 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 상태 확인. 사용승인일은 2017.03.17이며 1·2층 모두 타운하우스로 이용 중입니다. 건물 내·외부 상태와 설비 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라, 실제 취득 지분·건물 상태·토지 이용제한을 반영한 개별 가격조사를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개다”
이 물건은 권리인수 측면에서는 비교적 분명합니다. 2020년 9월 4일 제주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 단독주택(타운하우스) 일괄매각이고 목록15에 지분매각 조건이 포함되어 있습니다. 실질적으로 취득하는 토지 지분과 건물 범위, 공동담보 관계, 생산녹지지역의 이용제한을 확인해야 현재 최저가 216,593,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 권리는 소멸형, 가격과 매각범위는 정밀 확인형입니다.
