제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리의 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 감정평가상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 박금자가 2017년 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 제주새마을금고의 채권최고액 966,000,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 문승환 근저당권, 국세 압류, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저가는 감정가 442,959,600원의 49.0%인 217,050,000원입니다. 그러나 단독주택과 타운하우스는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 곧바로 대입하기 어렵고, 이 물건은 직접 비교할 수 있는 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 차익으로 오인해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2018년 제주새마을금고 근저당권 217,000,000원은 2020.09.04 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 제주새마을금고 근저당권 966,000,000원이 말소기준이며, 공동담보목록 제2020-1427호가 연결돼 있습니다. 채권최고액은 공동담보 전체의 한도이므로 이를 이 건 부동산만의 확정 채무액으로 보아서는 안 됩니다.

2024년 설정된 문승환의 후순위 근저당권 1,540,000,000원과 말소기준 이후의 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 등기상 소멸하는 권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다

최저가는 217,050,000원으로 감정가보다 225,909,600원 낮습니다. 하지만 확인 가능한 실거래 표본이 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다” 또는 “감정가의 절반이니 메리트가 크다”는 평가는 근거가 부족합니다.

감정평가상 주변은 숙박시설, 타운하우스, 단독주택과 농경지가 혼재하는 농촌지대이며 주위환경과 교통상황은 모두 보통으로 평가됐습니다. 아파트와 달리 개별 토지 조건, 도로접면, 건물 관리상태와 수요층 차이가 가격에 크게 반영될 수 있는 유형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,050,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 213,211,300원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택인 타운하우스로 이용 중입니다.
• 주위환경. 제주극동방송 남동측 근거리에 있으며, 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 관련 토지면적은 4,506㎡입니다.
• 용도지역. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 184,900원/㎡입니다.
• 건물상태. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호이며 급·배수, 위생설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목록별 매각범위. 일괄매각이면서 목록13은 지분매각입니다. 토지·건물 각 목록과 지분 범위를 매각목록 및 등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 판넬조 보일러실 2.6㎡가 포함됩니다. 위치, 이용상태와 경계가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 열쇠 인계 및 명도 필요 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2020-1427호와 연결됩니다. 다른 담보물의 경매·변제 상황에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
• 가격 조사. 감정가 대비 49.0%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 타운하우스 매물·최근 거래·임대수요와 건물 보수비를 조사해야 합니다.
• 생산녹지지역. 향후 증축·개축·용도변경 계획이 있다면 용도지역과 건축계획심의대상구역 등 제한사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 임차인과 명시된 인수권리가 없어 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하고, 매수인 인수금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담할 실질취득액은 최저가와 같은 217,050,000원입니다.

그러나 권리가 단순하다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 직접 비교할 실거래가 없고, 물건은 생산녹지지역의 단독주택형 타운하우스이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 일괄매각, 목록13 지분매각, 제시외 건물 포함 조건까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 시세·현황 검증 전에는 할인 매물로 단정할 수 없는 물건입니다.