제주지방법원 2024타경36949. 제주 애월읍 구엄리에 있는 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스) 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.03.17이며, 소유자 박금자 씨가 2018.02.02 매매대금 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.09.04 설정된 제주새마을금고 근저당권 774,000,000원입니다. 이후 문승환 근저당권, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 권리상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 8동 등기 표시: 애월읍 구엄리 38, 39 8동 · 도로명 애월읍 번드르길 104-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 등으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17 |
| 소유자 | 박금자 (2018.02.02 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록19 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 보증금 인수나 대항력 판단이 필요한 임차인이 없어, 임차관계로 인한 매수인 부담은 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다.
2018.02.02 설정됐던 제주새마을금고 근저당권 217,000,000원은 2020.09.04 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 774,000,000원의 제주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 문승환 근저당권 1,540,000,000원, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 216,593,000원으로 감정가 442,026,600원의 49.0%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 216,593,000원입니다.
하지만 감정가 대비 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장가격과의 비교가 아닙니다. 동일하거나 유사한 타운하우스의 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 216,593,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 151,615,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 106,130,570원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 774,000,000원 | 212,760,698원 |
| 을구 4번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 212,760,698원이 제주새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 기준 미배당액은 2,440,474,273원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주극동방송 남동측 근거리에 있으며, 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 읍 소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 드라이비트 외벽과 샷시창호가 설치돼 있습니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 단독이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역과 관련된 제한이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택형 타운하우스이고 주변에 농경지와 숙박시설이 혼재합니다. 아파트처럼 거래조건이 표준화된 유형이 아니므로 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 전체 매각목록을 확인해 8동 건물과 관련 토지, 부속 목록이 어떤 조합으로 일괄매각되는지 확인하세요.
- 목록19 지분관계. 목록19가 지분매각으로 명시돼 있습니다. 해당 지분의 대상, 공유자, 이용관계와 낙찰 후 사용 가능 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 및 후순위 근저당권에 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 담보 목적물 전체와 본 물건의 배당관계를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부, 내부 이용상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49.0%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 애월읍 구엄리 인근 타운하우스와 단독주택의 최근 거래 및 매물을 직접 비교하세요.
- 용도지역 검토. 생산녹지지역과 건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한이 향후 증축·개축·용도변경 또는 재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 사건 원문 대조. 등기부 경매개시결정 원인에는 제주지방법원 “2025타경107 2”가 기재돼 있으므로, 본 매각사건 2024타경36949와의 관계를 사건목록에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 채권 잔액을 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 범위는 보수적으로”
이 물건은 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최저가 216,593,000원은 감정가의 49.0%지만, 이를 현재 시세와 직접 비교할 거래 근거가 확인되지 않고 이미 2회 유찰됐습니다. 단독주택형 타운하우스의 환금성, 생산녹지지역의 제한, 일괄매각 중 목록19 지분매각이라는 조건도 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격과 매각 범위는 보류. 실제 입찰 판단은 전체 매각목록과 현장 상태, 인근 거래가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.
