제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리 38, 39에 있는 5동 단독주택으로, 감정평가상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 박금자가 2017년 9월 15일 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 9월 4일 설정된 제주새마을금고 근저당권 774,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 문승환 근저당권, 제주특별자치도 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 결론은 비교적 분명합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크게 발생하더라도 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 실질취득액은 최저매각가 216,593,000원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 물건 범위가 단순하다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 5동 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17 |
| 소유자 | 박금자 (2017.09.15 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록16 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증기관 승계로 검토할 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 사항 없음으로 명시되어 있습니다. 2018년 제주새마을금고 근저당권 217,000,000원은 2020년 9월 4일 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 제주새마을금고 근저당권 774,000,000원이 말소기준이 됩니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 442,026,600원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 216,593,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰받는 경우 실질취득액도 216,593,000원입니다. 다만 단독주택 타운하우스의 개별 상태와 일괄매각·지분매각 범위를 반영한 실질 가치는 감정가 비율만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 216,593,000원 | 212,760,698원 | 2,440,474,273원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 151,615,100원 | 148,692,489원 | 2,504,542,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 106,130,570원 | 103,844,742원 | 2,549,390,229원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 제주새마을금고의 배당액은 줄고 전체 미배당액은 늘지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담을 혼동해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 774,000,000원 | 212,760,698원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,653,234,971원 중 212,760,698원이 배당되고 미배당액은 2,440,474,273원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2017.03.17입니다.
- 주위환경. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 관련 토지 자료상 면적은 4,506㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 목록 대조. 일괄매각 대상 전체와 목록16의 지분매각 범위를 매각물건명세서, 등기부, 물건목록에서 서로 대조하세요.
- 토지지분 확인. 토지 자료상 면적 4,506㎡와 실제 취득 지분은 동일한 의미가 아닐 수 있으므로, 목록별 소유지분과 사용 범위를 확인하세요.
- 현장 이용관계 확인. 1·2층 단독주택 이용상태, 출입 동선, 경계, 주차 및 공용 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 임차인은 없고 인수권리와 법정지상권도 해당 사항 없음으로 기재됐지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 제주특별자치도와 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하고, 취득세·명도·수선비를 별도로 반영하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 49%라는 비율만으로 응찰하지 말고, 일괄매각·지분매각 범위와 건물상태를 확인한 금액을 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가 및 배당 추정 내용을 토대로 한 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 범위는 단순하지 않다”
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 임차인이 없고 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없으며, 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 216,593,000원에 낙찰받는다면 매수인 실질취득액도 216,593,000원으로, 별도 인수액은 없습니다.
그러나 감정가 49%까지 내려왔다는 숫자만으로 결론을 서두를 물건은 아닙니다. 매각비고에 일괄매각과 목록16 지분매각이 함께 표시돼 있고, 이용형태도 농촌지대의 개별 단독주택 타운하우스입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 선순위 권리보다 실제 취득하는 토지·건물·지분의 범위를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 권리는 합격, 매각 범위와 가격은 현장·원본 확인 후 판단이 적절합니다.
