제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리의 지상 2층 단독주택으로, 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이정기이며, 2020년 9월 4일 제주새마을금고가 설정한 채권최고액 966,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025년 3월 31일 같은 제주새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 임차인 조사 내역도 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 거래가 제공되지 않아, 현재 실질취득액 216,593,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 2동 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 1층·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17 |
| 소유자 | 이정기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록14 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
2018년 2월 2일 설정된 제주새마을금고의 채권최고액 217,000,000원 근저당권은 2020년 9월 4일 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 966,000,000원의 근저당권이 현재 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 조사된 임차인 없음
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증기관 승계로 검토할 신고 내역이 없으며, 배당 시나리오에도 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영돼 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 시세 확인이 우선
감정가는 442,026,600원, 현재 최저매각가는 216,593,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 명목상 가격은 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 | - |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 966,000,000원 | 212,760,698원 | 753,239,302원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 | 339,234,971원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시나리오상 채권총액은 1,305,234,971원, 채권자 배당액은 212,760,698원, 총 미배당액은 1,092,474,273원입니다. 집행비용은 매각대금에서 먼저 공제되며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 216,593,000원 | 212,760,698원 | 1,092,474,273원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,615,100원 | 148,692,489원 | 1,156,542,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,130,570원 | 103,844,742원 | 1,201,390,229원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 구엄리 소재 제주극동방송 남동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다.
- 토지. 생산녹지지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 도로. 세로한면(가) 도로에 접하며 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 저촉되며 생산녹지지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각과 목록14 지분매각의 관계, 각 토지·건물 목록과 실제 지분을 원본 물건목록에서 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 구엄리 단독주택·타운하우스의 실제 거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-1427호로 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 배당관계와 채권계산서를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역과 건축계획심의대상구역 등 규제가 향후 증축·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 2017.03.17 사용승인된 2층 건물의 외벽, 방수, 난방, 급·배수 설비 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 물건목록을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 열려 있다
이 물건은 임차인과 매수인 인수권리가 없어 권리분석 자체는 단순합니다. 2020년 제주새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 216,593,000원입니다.
다만 감정가의 49%라는 할인율만 보고 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 단독주택·타운하우스는 개별성에 따라 가격 편차가 클 수 있으며, 생산녹지지역과 여러 토지이용 규제가 확인됩니다. 여기에 일괄매각 안의 목록14 지분매각까지 정확히 해석해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 매각 범위 확인은 필수입니다.
