제주지방법원 2024타경36949. 제주 애월읍 구엄리의 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 감정평가상 1·2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다. 감정가 442,026,600원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 216,593,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기부상 현재 소유자는 이정윤이며, 말소기준권리는 2020.09.04. 설정된 제주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액이 966,000,000원으로 감정가와 최저가를 크게 웃돌지만, 이 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 6동 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-2 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2017.03.17 |
| 소유자 | 이정윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록17 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 부족액은 인수되지 않는다
2018.02.02. 설정된 제주새마을금고 근저당권 217,000,000원은 2020.09.04. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 966,000,000원의 제주새마을금고 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.31. 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 216,593,000원으로 감정가 442,026,600원의 49%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 현재 가격에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 의미이므로, 할인율과 시세 할인은 구분해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 216,593,000원 | 49% | 0원 | 1,092,474,273원 |
| 3회 유찰 시 | 151,615,100원 | 34% | 0원 | 1,156,542,482원 |
| 4회 유찰 시 | 106,130,570원 | 24% | 0원 | 1,201,390,229원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 966,000,000원 | 212,760,698원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 212,760,698원이 제주새마을금고에 배당되고, 채권 미배당액은 1,092,474,273원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)
- 이용 상태. 1층과 2층 모두 단독주택(타운하우스)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 사용승인일은 2017.03.17입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호이며 급·배수, 위생설비와 보일러 난방설비를 갖췄습니다.
- 주위환경. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며 숙박시설, 타운하우스, 단독주택과 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 4,506㎡이며 평지의 가로장방형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체 매각목록 확인. 일괄매각 대상과 목록17 지분 범위, 공유자 및 실제 이용관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고, 애월읍 구엄리의 유사 타운하우스·단독주택 최근 거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 현황 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 사용관계는 현장조사와 현황조사서 원본으로 다시 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역과 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 규제가 향후 증·개축 및 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 드라이비트 외벽, 샷시창호, 보일러와 급·배수설비의 실제 상태 및 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 사건 표시 대조. 등기부 경매개시결정 원문에는 제주지방법원 2025타경107 2로 기재돼 있으므로, 본건 2024타경36949의 매각목록과 연결관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준인 제주새마을금고 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리, 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액이 10억 원을 넘더라도 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만 직접 비교할 최근 거래가격이 없고, 생산녹지지역의 타운하우스형 단독주택이라는 개별성, 2회 유찰, 일괄매각과 목록17 지분매각 조건이 함께 존재합니다. 권리는 통과, 가격과 매각 범위는 정밀 확인. 이 물건은 할인율보다 실제 시세와 지분 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
