제주지방법원 2024타경36949. 제주시 애월읍 구엄리 소재 2층 단독주택형 타운하우스입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로, 2017.03.17 사용승인을 받았고 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박금자이며 2018.02.02 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.09.04 설정된 제주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 774,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 문승환 근저당권과 국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38, 39 7동 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 1·2층 단독주택(타운하우스) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.03.17 |
| 토지 | 대 · 4,506㎡ · 생산녹지지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박금자 (2018.02.02. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 442,026,600원 / 216,593,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 339,234,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록18. 지분매각 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 매각범위 확인은 필요
임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없으며, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.09.04 제주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 문승환 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 216,593,000원으로 감정가 442,026,600원의 49.0%입니다. 두 차례 유찰로 금액이 크게 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 가격의 기준은 감정가 할인율만이 아니라, 애월읍 구엄리의 단독주택·타운하우스 거래가격과 토지·건물 상태를 직접 비교하는 것입니다. 특히 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 농촌지대에 위치한 개별주택은 아파트처럼 동일 평형 평균가격을 적용하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 216,593,000원 | 49.0% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 151,615,100원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 106,130,570원 | 24.01% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,302원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 제주새마을금고 | 774,000,000원 | 212,760,698원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 문승환 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 339,234,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 모형상 총 채권액은 2,653,234,971원, 채권자 예상배당은 212,760,698원, 미배당액은 2,440,474,273원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·타운하우스·단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택형 타운하우스로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 생산녹지지역의 대지로, 평지·가로장방 형태이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 184,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상 전체 목록과 “목록18. 지분매각”의 정확한 지분 및 위치를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제주새마을금고와 문승환 근저당권의 공동담보목록을 확인해 이 물건에 배분되는 채권·배당 구조를 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 49.0%만으로 저가 판단하지 말고 애월읍 구엄리 인근 단독주택·타운하우스 거래가격과 비교하세요.
- 토지 규제. 생산녹지지역과 건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한이 향후 증·개축이나 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태. 드라이비트 외벽, 샷시창호, 보일러와 급·배수설비의 실제 상태 및 수리비를 현장 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 내역과 명시 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔다는 사실만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.
실거래 비교자료가 없는 단독주택형 타운하우스이고, 주변 환경도 주택·숙박시설·농경지가 혼재합니다. 여기에 일괄매각과 목록18 지분매각 비고까지 있으므로, 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 매각범위·현장 상태·실제 시세를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격과 매각대상 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
