인천지방법원 2024타경9732. 통칭 ‘아트캐슬’인 마전동 다세대주택 1동 2층 201호입니다. 건물은 2022.10.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 대상 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 기준점은 2022.11.24. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이고 공동담보목록 제2022-3230호가 기재돼 있습니다. 2024.07.19. 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 신청채권자 청구액은 1,431,344,244원입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 2층201호 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 대상면적 | 51.48㎡ |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤에 들어온 전입자들
말소기준권리는 2022.11.24. 을구 1번 근저당권입니다. 확인된 6명의 전입일은 2023.11.09.부터 2024.06.28.까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 근저당권 미배당액이 크더라도 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 보증금은 모두 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재범 | 2023.11.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우정민 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없으며, 확인되는 임차·전입 관계는 6명입니다. 전입시점만 놓고 보면 모두 후순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 예상배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 265,000,000원입니다. 제공된 단지 정보는 총 9세대, 사용승인일 2022.10.05이며 대상면적 51.48㎡와 비교면적의 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
따라서 현 단계에서 최저가 265,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 금지해야 합니다. 확인 가능한 것은 경매 회차별 최저가와 이에 따라 증가하는 근저당 미배당액뿐입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 1,395,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 1,447,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 1,489,574,400원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 260,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,510,000원을 제외한 260,490,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,395,510,000원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·학교 및 기반 상업시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.05입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 316.5㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 전입자 6명 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해 최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 확정일자 확인. 6명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 우정민·정재범·김혜경은 배당요구가 확인되고, 이경민·주해윤·이민형은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 1,395,510,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아닙니다. 배당표와 인수관계를 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 265,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 실거래 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 권리순위 자체는 명확합니다. 2022.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 6명의 전입자는 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차관계까지 단순하다고 보기는 어렵습니다. 6명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 이는 인수금액의 문제라기보다 최우선변제·배당·점유·명도 확인의 문제입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 265,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 임차관계와 가격은 추가 확인입니다.
