인천지방법원 2024타경9732. 통칭 ‘아트캐슬’로 불리는 인천 서구 마전동 다세대주택 1동 5층 501호입니다. 건물은 2022.10.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 지분이며, 말소기준권리는 2022.11.24. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이고 공동담보목록 제2022-3230호가 기재되어 있습니다.
권리관계의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에서 확인된 사람은 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤, 실제 6명입니다. 가장 빠른 전입도 정재범의 2023.11.09.로, 말소기준일인 2022.11.24.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 여섯 명 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 명세서에서 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 · 사용승인 2022.10.05 |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인 6명
2022.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 2024.07.19. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재범 | 2023.11.09 | 미상 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우정민 | 2024.01.26 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 여섯 명 모두 전입신고가 2022.11.24. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 우정민·김혜경·정재범은 배당요구 접수가 확인되지만, 나머지 세 사람은 배당요구 접수 내역이 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
260,000,000원 매각 가정 시 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,400,440,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 1,400,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 1,451,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 1,492,729,600원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 근저당권자는 전액 배당받지 못합니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.10.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 316.5㎡, 공시지가 1,159,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 규모. 총 9세대이며 대상 면적은 51.48㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명의 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서에서 금액·배당순위를 재확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 우정민·김혜경·정재범은 배당요구가 확인되며, 이경민·이민형·주해윤은 접수 내역이 확인되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 여러 명의 전입자가 존재하므로 실제 점유 관계와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 근저당 채권최고액 1,656,000,000원과 공동담보목록 제2022-3230호의 원문을 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 자료만으로는 실거래 비교가 되지 않으므로 260,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 종기 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 6명은 전부 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 잡고 있습니다. 다만 여섯 명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유관계가 복수인 만큼, 명세서와 현장 확인은 반드시 필요한 물건입니다.
또 하나 분리해야 할 것은 가격입니다. 감정가와 최저가는 260,000,000원이지만 이를 검증할 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 미확인으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 안전성만 보고 신건 가격까지 안전하다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
