인천지방법원 2024타경9732. 마전동 소재 통칭 ‘아트캐슬’ 제1동 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 공유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1이고, 2022.11.24. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024.07.19. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 구조 자체는 단순합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 없고, 확인된 6명은 모두 2023.11.09. 이후 전입했습니다. 따라서 이 사건에서 확인된 임차인들의 전입일만 놓고 보면 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 실제 배당요구 범위·최우선변제 여부는 별도 점검 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,431,344,244원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24. 근저당권 · 채권최고액 1,656,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 통칭 | ‘아트캐슬’ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인 6명
말소기준은 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 전입한 정재범·우정민·이경민·김혜경·주해윤·이민형은 모두 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복을 제외할 사유가 없으며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 6명입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재범 | 2023.11.09 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우정민 | 2024.01.26 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 1.6억, 시세 할인 여부는 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 160,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 물건이 포함된 건물은 총 9세대, 사용승인일은 2022.10.05.이고, 가격 비교에 사용할 수 있는 확인 거래가 없어 1.6억이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 가격 점수는 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 1,499,040,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당권자의 미회수 채권으로서 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.05., 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 316.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 다세대주택으로 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적일 수 있어, 실거래 확인 없이 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 현점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 302호와 각 임차인의 관계가 무엇인지 현장과 원문 서류를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 6명 모두 보증금이 특정되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선·최우선변제 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정재범·김혜경·우정민은 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지 임차인은 배당요구 여부를 매각기일 전 최종 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 160,000,000원이나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 ‘감정가 대비 할인’만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 낮아지는 구조입니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 현재 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “임차인 6명”은 확인 포인트
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 6명 모두 그 이후 전입했으므로 대항력 있는 임차인 보증금의 승계 위험은 현재 자료상 없습니다. 신건 160,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 인수액 0원을 더한 160,000,000원입니다.
다만 실제 점유 임차인이 6명이고 보증금·확정일자가 특정되지 않은 점은 명도와 배당검토의 난도를 높입니다. 또한 확인 가능한 비교 실거래가 없어 현재 1.6억이 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 적정성을 더 확인해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
