인천지방법원 2024타경9732. 인천 서구 마전동 소재 통칭 ‘아트캐슬’ 제1동 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김영신·임명숙이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.24 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 이후 2024.07.19 임의경매개시결정과 2025.03.18 임명숙 지분 압류가 기입됐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기 자체보다 확인이 필요한 부분은 점유관계입니다. 현황조사 등을 통해 확인된 이름은 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤 등 실제 임차인 6명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.11.24보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당순위와 명도 실무는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,431,344,244원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 근저당권 · 채권최고액 1,656,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이고 공동담보목록 제2022-3230호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.19 임의경매개시결정과 2025.03.18 인천광역시 서구의 임명숙 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우정민 | 2024.01.26 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재범 | 2023.11.09 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 이른 전입일은 정재범의 2023.11.09로, 말소기준권리 2022.11.24보다 늦습니다. 따라서 확인된 6명 모두 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 우정민·김혜경·정재범은 배당요구 사실과 날짜가 확인되며, 나머지 3명은 배당요구가 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 6명 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 319,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 319,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 313,734,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 319,000,000원에서는 집행비용 5,266,000원을 제외한 313,734,000원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,342,266,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 319,000,000원 | 313,734,000원 | 1,342,266,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 255,200,000원 | 250,827,200원 | 1,405,172,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 1,455,498,240원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 255,200,000원, 204,160,000원으로 내려가더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 근저당권자의 미배당액은 각각 1,405,172,800원, 1,455,498,240원으로 증가합니다. 이는 후순위 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 구조가 아니라는 점과 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 9개호 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 대상 건물은 2022.10.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,159,000원/㎡, 토지면적은 316.5㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 규모. 총 9세대이며 대상 면적은 62.04㎡로 제시돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 실점유 대조. 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤의 실제 점유 호수와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 6명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 최우선변제 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 우정민·김혜경·정재범은 배당요구가 확인되지만 이경민·이민형·주해윤은 확인되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-3230호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 319,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 물건의 권리구조는 선명합니다. 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 6명은 모두 그 이후에 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 임차인이 6명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점 때문에 권리서류만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 특히 점유와 명도, 배당요구, 최우선변제 가능성 확인이 필요합니다.
가격 면에서도 신건 최저가 319,000,000원이 감정가와 같다는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 정리하면 등기상 인수 위험은 낮지만, 임차관계 확인이 많은 다세대 신건입니다.
