인천지방법원 2024타경9732. 통칭 ‘아트캐슬’로 불리는 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 5층502호 다세대 물건입니다. 소유자는 김영신·임명숙으로 각 2분의 1 지분이며, 2022.10.21. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이후 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 1,656,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024.07.19. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조에서 가장 중요한 점은 전입 시점입니다. 조사된 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.24.보다 늦습니다. 따라서 자료상 6명 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당순위와 실제 명도 상황은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 5층502호 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.24. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 근해안강망수산업협동조합, 채무자는 임명숙, 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 2024.07.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시 근저당권 채권이 매각대금을 초과하지만, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우정민 | 2024.01.26 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재범 | 2023.11.09 | 미상 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 신건 가격의 시세 메리트는 검증 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 260,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건이 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”는 판단은 보류하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 1,400,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 1,451,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 1,492,729,600원 | 0원 |
유찰되면 실질취득액은 매각가와 함께 260,000,000원 → 208,000,000원 → 166,400,000원으로 낮아집니다. 대항력 있는 임차인이 없으므로 낙찰가가 내려갈 때 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 구조도 아닙니다. 다만 이 가격들이 실제 시장가 대비 저렴한지는 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정한 4,440,000원이며, 근저당권에 255,560,000원이 배당됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 1,400,440,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 내 9개호 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.05입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 8미터, 북서측 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,159,000원/㎡, 토지면적은 316.5㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 9세대 규모 다세대주택으로, 가격 판단 시 개별 호수 상태와 실제 거래사례를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 전입자 6명의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 근저당권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유 세대와 인도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 신건 최저가 260,000,000원의 시세 적정성은 인근 동일·유사 다세대 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원이지만 가격이 낮아진다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 등기 확인. 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤의 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 자료상 전입자 6명 모두 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 최저가 260,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 보증금·우선변제 여부 확인이 남아 있고, 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 실거래 검증 후 판단해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
