인천지방법원 2024타경9732. 인천 서구 마전동, 통칭 ‘아트캐슬’로 불리는 5층 다세대주택의 2층 202호입니다. 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2022년 11월 24일 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이며 공동담보목록 제2022-3230호가 붙어 있습니다. 이후 2024년 7월 19일 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 실제 확인 포인트는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤 등 6명이 확인되며, 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.24보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 모두 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당과 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 · 대상면적 51.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 · 사용승인 2022.10.05 |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이고 채무자는 임명숙입니다. 2024.07.19 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서는 근저당권자가 매각대금에서 260,490,000원을 배당받고도 1,395,510,000원의 미배당이 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우정민 | 2024.01.26 | 미상 | 있음 · 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 미상 | 있음 · 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재범 | 2023.11.09 | 미상 | 있음 · 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 265,000,000원
현재 회차는 감정가 265,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득금액도 265,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 265,000,000원이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 100% 가격 자체를 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 260,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,656,000,000원 중 260,490,000원이 배당되고 1,395,510,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2022.10.05이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 316.5㎡, 공시지가 1,159,000원/㎡입니다.
- 용도. 9개호 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금과 확정일자를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 점유 현황 확인. 현황조사·매각물건명세서상 확인된 사람과 실제 202호 점유자가 일치하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 265,000,000원이므로, 인근·동유형 다세대의 실제 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 265,000,000원, 1회 유찰 212,000,000원, 2회 유찰 169,600,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 나눠 보세요.
- 배당표 재확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 후 명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 핵심은 점유와 가격 검증”
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022.11.24 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 확인된 임차인 6명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 상태라 배당표의 실제 모습은 달라질 수 있고, 여러 점유자가 확인된 만큼 현장 확인 부담도 존재합니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 신건 265,000,000원이고 인수액이 없어 실질취득도 265,000,000원이지만, 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 검증 필요가 이 사건의 결론입니다.
