인천지방법원 2024타경9732. 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 4층402호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 2022.10.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 등기상 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 공유입니다. 말소기준권리는 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 이후 2024.07.19 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 중심은 근저당보다 점유자 6명입니다. 우정민·이경민·김혜경·정재범·이민형·주해윤은 모두 2022.11.24 말소기준권리보다 뒤에 전입했고, 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 6명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 금액관계와 실제 점유형태는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 4층402호 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 대상면적 | 62.04㎡ |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
| 총 가구수 | 9가구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 점유
말소기준은 2022.11.24 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 2024.07.19 임의경매개시결정이 있고, 이는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당으로 채권 전액이 충족되지 않더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재범 | 2023.11.09 | 2024.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우정민 | 2024.01.26 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 319,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 금액은 확인되지 않았고, 대상면적 62.04㎡도 비교 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다거나 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 회차에서 319,000,000원이지만, 그 금액의 시장 적정성은 별도 검증 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 313,734,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 1,656,000,000원 중 예상 배당은 313,734,000원으로, 미배당은 1,342,266,000원입니다. 이 미배당은 채권자의 잔존 채권 문제이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.10.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 하이새시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,159,000원/㎡, 토지면적은 316.5㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 9가구 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 표준화된 비교거래가 충분하다고 볼 자료는 없습니다. 실거래 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 6명 재확인. 정재범·우정민·이경민·김혜경·주해윤·이민형의 실제 점유 호실과 임대차관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 모두 미상입니다. 대항력 없음 판정과 별개로 배당·명도 협의에 필요한 핵심 정보입니다.
- 시세 현장조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 신축·준신축 다세대 62.04㎡ 전후의 실제 거래와 매물을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 감정가 100%인 319,000,000원입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 255,200,000원, 2회 유찰 시 204,160,000원입니다. 각 가격도 시세와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 확인되는 만큼 인도명령·협의·이사비 등 실제 명도 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.11.24 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명은 모두 그 뒤에 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 곧바로 좋은 입찰물건으로 볼 수 있는지는 별개의 문제입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자 6명이 있고, 실거래 비교자료도 없어 319,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 추가 확인. 신건에서는 특히 이 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
