인천지방법원 2024타경9732. 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 3층301호의 다세대주택입니다. 감정평가상 9개호가 모두 “공동주택(다세대주택)”으로 이용 중이고, 사용승인일은 2022.10.05입니다. 통칭은 ‘아트캐슬’입니다. 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 공유이고, 이 사건의 말소기준권리는 2022.11.24. 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다.
등기상 근저당권 채권최고액은 1,656,000,000원이고 공동담보목록 제2022-3230호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기초로 2024.07.19. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차 매각가를 160,000,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 156,960,000원이 근저당권에 배당되고, 1,499,040,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 3층301호 |
| 통칭 | 아트캐슬 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.02㎡ |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.07.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류는 확인되지 않았고, 근저당권은 1건입니다. 근저당권에는 채권최고액 1,656,000,000원과 공동담보목록 제2022-3230호가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우정민 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재범 | 2023.11.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.22 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 빠른 전입일은 정재범의 2023.11.09.로, 말소기준일 2022.11.24.보다 뒤입니다. 따라서 6명 모두 말소기준권리에 대항할 수 없는 것으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 1,499,040,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 1,499,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 1,530,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 1,555,833,600원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 시세 실거래 자료가 없어 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근으로, 주변은 동유형 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.05입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 316.5㎡, 공시지가 1,159,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 보증금 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서에서 금액과 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 6명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 우정민·김혜경·정재범은 배당요구가 확인되지만 이경민·이민형·주해윤은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-3230호가 기재되어 있으므로 공동담보 전체 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 별도. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 160,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 골격은 분명합니다. 2022.11.24. 근해안강망수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명은 전부 그 이후 전입했습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 6명 모두 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 남습니다. 대항력과는 별개로 최우선변제·배당 관계를 확정하려면 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 감정가와 최저가는 모두 160,000,000원인 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 이 사건은 “인수 위험은 낮지만 임차 배당관계를 문서로 마무리해야 하는 다세대”로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실한 결론입니다.
