인천지방법원 2024타경9732. 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 4층401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김영신·임명숙 각 2분의 1 공유이고, 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 1,656,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024.07.19 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 말소기준 이후 전입한 6명입니다. 가장 빠른 정재범의 전입일도 2023.11.09로 말소기준일보다 뒤이고, 나머지 전입도 모두 2024년입니다. 따라서 제공된 판정대로 6명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로623번길 48-1, 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 통칭 | 아트캐슬 |
| 소유자 | 김영신 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 근해안강망수산업협동조합 |
| 청구액 | 1,431,344,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2022.10.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입
말소기준은 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 6명의 전입일 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재범 | 2023.11.09 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우정민 | 2024.01.26 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.05.17 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 | 2024.05.24 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주해윤 | 2024.06.05 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2024.06.28 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 조사된 인원은 6명입니다. 6명 모두 전입일 기준으로는 말소기준보다 후순위입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 가능 여부를 단정하지 않고 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 신건 319,000,000원
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 319,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 319,000,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 실거래 기준 가격 메리트는 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,656,000,000원 | 313,734,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 319,000,000원이 집행비용과 근저당 배당으로 모두 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 1,342,266,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·학교·기반 상업시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.05입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 316.5㎡, 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 규모. 비교 단위의 총 세대수는 9세대이며 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당이 기준권리인지 원본 등기사항과 대조하세요.
- 6명 점유관계 확인. 정재범·우정민·이경민·김혜경·주해윤·이민형의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 확인되지 않은 보증금과 확정일자는 배당과 명도 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 정재범·우정민·김혜경은 배당요구일이 확인되며, 나머지 조사 인원의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 319,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정하지 말고 주변 거래를 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2022.11.24 근해안강망수산업협동조합 근저당이고, 조사된 전입자 6명은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 그래서 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 여섯 명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당과 점유관계는 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다. 또한 최근 실거래 기준점이 없어 신건 최저가 319,000,000원의 시세 메리트도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증이 남아 있는 물건입니다.
