140,140,000원
수원지방법원 2025타경54938. 경기도 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 2층 201호, 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 286,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,140,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 이 물건은 아파트처럼 단순한 주거 환금성으로 보면 안 됩니다. 용도와 실제 이용, 다수 점유자, 보증금 확인이 함께 들어가야 합니다.
권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 2023.03.23 설정된 단원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 국민건강보험공단 압류, 박정민 가압류, 김수진·박두병 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 토지에 별도등기가 있으나 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 비고가 있어, 핵심은 별도등기 자체보다 원본 대조와 배당·말소 처리 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 140,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준 | 2023.03.23 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 · 채권최고액 1,092,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 매각으로 정리
핵심은 2023.03.23입니다. 이 날짜의 을구 1번 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후에 들어온 압류·가압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 이후 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사·정길영 관련 질권이 붙었지만, 이는 담보권의 내부 귀속·질권 구조일 뿐 매수인이 별도로 떠안는 점유권이나 임차보증금 인수와는 다릅니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 13명, 대항력은 없음
조사된 점유자는 13명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2023.03.23 이후라 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다. 다만 보증금이 확인된 사람은 정용운(ZHENG LONGYUN) 1명이고, 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 인수는 0원이어도 명도 난도와 배당 변동 가능성은 별도로 봐야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.04.16 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 월 900,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 140,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,761,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 137,378,040원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,140,000원 가정 시 채권자 총 채권액 3,625,500,000원 중 137,378,040원만 배당되고, 미배당은 3,488,121,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·입찰 구간 — 최저가 49%만 보고 ‘저가’ 단정 금지
현재 실질취득은 140,140,000원입니다. 대항력 임차보증금 인수가 없으므로 실질취득은 최저가와 같습니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 근린시설로 분류되고 감정상 오피스텔 이용 상태이므로, 주거 수요·임대 수요·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 140,140,000원 | 137,378,040원 | 3,488,121,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,098,000원 | 95,932,236원 | 3,529,567,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,668,600원 | 67,032,565원 | 3,558,467,435원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하고, 부근은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 상대보호구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 1,549,000원/㎡이고 토지면적은 403.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 인수 0원이므로 실질취득은 140,140,000원입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 이 금액으로 임대·매각이 가능한지를 기준으로 판단하세요.
- 점유자 확인. 점유자 13명의 실제 점유 범위, 임대차 원본, 보증금, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 대항력은 없더라도 명도 비용과 기간은 별도 리스크입니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 보증금 미상 점유자가 많으므로 배당요구와 최우선변제 여부를 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 토지 별도등기가 있고 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 비고가 있습니다. 등기부·명세서 원본에서 말소 조건을 확인하세요.
- 용도 확인. 헤더상 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 대출·임대·전입·용도 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 명도는 보류
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수가 확인되지 않아 권리상 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후 권리들도 매각으로 정리되는 구조라 권리 자체의 치명상은 크지 않습니다. 그러나 점유자 13명, 보증금 미상 다수, 근린시설·오피스텔 이용이라는 조합은 가볍지 않습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격과 명도는 확인 후 판단. 감정가 49%라는 숫자보다 실질취득 140,140,000원이 실제 시장에서 통하는지가 승부처입니다.
