수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 2층 203호입니다. 사건만 보면 가격은 많이 내려왔습니다. 감정가 286,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 140,140,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 싸 보인다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 이 물건은 감정 이용상태가 오피스텔이고, 현황조사상 다수 점유자가 확인됩니다. 권리 인수는 낮아도 명도 난도와 사용·환금성 확인이 실전 리스크입니다.
말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인 전입일은 모두 이 날짜 이후라, 전입 기준으로는 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 일부 확인된 임차인이 있어도 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 미상 점유자가 많으므로, 인수 문제가 아니라 실제 점유 범위·퇴거 협의·명도비용 문제로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 140,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·가압류는 소멸, 부기권리는 확인 대상
말소기준은 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번·3번·4번 근저당권, 갑구 가압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 회차 배당가정에서는 후순위 채권 대부분이 배당을 받지 못해, 배당표상 미배당이 3,488,121,960원으로 크게 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 대항력 인수는 0원
전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준일인 2023.03.23 이후입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 항목은 없으므로, 실제 임차인은 13명으로 봅니다. 인수할 보증금은 없더라도 점유자가 많아 명도 협의의 난도는 낮지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 / 2025.04.16 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 / 기재 없음 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| XUE BING | 2024.04.30 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 정유환 | 2024.02.29 / 2025.03.24 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 전영림 | 2024.06.11 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 전영란 | 2024.03.30 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 이영관 | 2025.02.14 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 이한복 | 2024.09.03 / 기재 없음 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 백인석 | 2024.06.10 / 2025.05.02 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 손대혁 | 2024.08.09 / 2025.03.26 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 최영석 | 2024.03.18 / 2025.03.24 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
| 여종현 | 2025.02.14 / 2025.04.09 | 보증금 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 일반 |
③ 예상배당표 (매각가 140,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,761,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 137,378,040원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 대부분이 을구 1번 근저당권으로 흘러가고, 후순위 담보·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 남양고등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 실제 사용과 공부상 용도 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합 토지입니다. 토지면적은 403.0㎡, 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 최저가만 보고 저가라고 단정하면 안 됩니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 13명이 확인됩니다. 인수 보증금은 0원으로 보더라도, 점유 확인과 퇴거 협의 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많습니다. 대항력은 없어도 배당요구, 실제 점유, 임대차계약서 유무를 원본으로 확인해야 합니다.
- 부기권리 대조. 근저당권 이전·근질권·질권 부기는 배당수령자와 말소촉탁 범위에 영향을 줄 수 있으므로 최신 등기부로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔 이용 물건은 미납 관리비와 공용부분 부담이 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용입니다. 임대·전입·사업자등록·전입세대 열람 결과를 입찰 전 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 13명”이 더 중요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2023.03.23 근저당권이고, 확인된 임차인 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. 하지만 실전 난도는 낮지 않습니다. 근린시설로 표시되고 오피스텔로 이용 중인 집합건물에 실제 임차인이 13명 확인되며, 보증금 미상 점유자도 많습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 이 물건은 가격보다 명도·점유 정리·용도 확인·환금성을 먼저 풀어야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 실전 운영 리스크는 큼입니다.
