수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.03.23. 설정된 단원신용협동조합의 채권최고액 1,092,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 이 기준 근저당은 2025.08.08. 주식회사이화에이엠씨대부로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 13명이며, 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.03.23.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 이 임차인들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 정용운(ZHENG LONGYUN)의 보증금 20,000,000원·월세 900,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많고, 확정일자도 확인되지 않아 실제 배당순위와 명도 협의의 난도는 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 관련 | 토지에 별도등기가 있으며 토지 근저당권자와 신청채권자는 동일 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.23. 단원신용협동조합 근저당입니다. 이후 2023.12.21. 김수진 근저당 360,000,000원, 2024.11.12. 박두병 근저당 1,000,000,000원, 2025.02.25. 박정민 가압류 21,500,000원, 2025.03.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당은 2025.08.08. 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되었지만 말소기준이 되는 설정일 자체는 2023.03.23.으로 유지됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구가 확인된 사람은 김지안(2025.04.16), 정유환(2025.03.24), 백인석(2025.05.02), 손대혁(2025.03.26), 최영석(2025.03.24), 여종현(2025.04.09)입니다. 그러나 이들 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 많아, 배당표의 실제 구성은 현재 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 141,610,000원으로 감정가 289,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 이 가격이 시장 대비 낮은지 높은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 “2회 유찰 → 싸다”라는 결론은 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 근저당 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,473,500,000원 중 배당되는 금액은 138,827,460원이며, 미배당액은 2,334,672,540원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 2,782,540원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 사건상 근린시설이지만 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건이며 전체 12개 호입니다.
- 설비. 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,549,000원/㎡, 토지면적은 403㎡입니다. 건물 기준 남서측·남동측으로 약 13m 내외 도로에 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 현재 자료만으로는 141,610,000원이 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 13명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별개입니다. 각 점유자의 호실·점유범위·실거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서를 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지에 별도등기가 있으므로 건물등기와 토지등기를 함께 확인해야 합니다.
- 회차 하락 착시 경계. 3회 유찰 99,127,000원, 4회 유찰 69,388,900원으로 내려가더라도 시세·임대수익 검증 없이 할인율만 보고 응찰하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리축은 비교적 선명합니다. 2023.03.23. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 13명의 전입은 전부 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 289,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 141,610,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 높게 볼 수는 없습니다. 오피스텔 이용 물건의 다수 점유, 미상 보증금·확정일자, 토지 별도등기, 그리고 비교 실거래 부재가 함께 남아 있기 때문입니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격은 검증 전 보류입니다.
