수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 4층 401호, 공부상 근린시설로 분류되고 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 최저매각가는 141,610,000원으로 감정가 289,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 유찰폭이 커서 가격이 낮아 보이지만, 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 실제 입찰 판단의 중심은 권리 인수 0원과 다수 점유자 명도 리스크를 함께 보는 데 있습니다.
말소기준권리는 2023.03.23 접수된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 근저당권 이전과 질권 설정이 이어져 채권관계가 복잡하고, 매각물건명세서상 토지 별도등기가 표시되어 있습니다. 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 점은 확인되지만, 입찰 전 등기부 원본 대조는 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
기준권리는 2023.03.23의 단원신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 모두 기준권리 이후의 권리로 매각 절차에서 소멸하는 구조입니다. 2025.08.08 이후의 근저당권 이전·질권 설정은 선순위 근저당권에 붙은 채권 내부의 이해관계로, 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금 인수와는 성격이 다릅니다.
② 임차인·점유자 — 대항력보다 명도가 문제
확인되는 실제 임차인·점유자는 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없으므로, 아래 인원은 실제 점유자로 보아야 합니다. 핵심은 전입일입니다. 모두 말소기준권리인 2023.03.23 이후 전입이라 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금 미상자가 많아, 배당요구·최우선변제·명도 협의 비용은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,610,000원 기준 총 채권 3,625,500,000원 중 138,827,460원만 배당되고, 미배당은 3,486,672,540원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 남양고등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다. 기본 급배수, 위생, 엘리베이터, 도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합 토지입니다. 공시지가 1,549,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 403.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 확인. 권리 인수는 0원으로 보이지만, 낙찰 후 인도명령과 실제 명도 난도가 가격의 핵심입니다. 호실 내부 점유 형태와 실제 거주자를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 정용운(ZHENG LONGYUN)의 보증금 20,000,000원·차임 900,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 인수는 아니더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지 별도등기 대조. 토지에 별도등기가 있고, 토지의 근저당권자와 신청채권자는 동일합니다. 입찰 전 토지·건물 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 단원신용협동조합 근저당권이 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사·정길영 관련 질권이 붙어 있습니다. 배당 순위와 채권자 변경 내역을 확인하세요.
- 가격 검증 보류. 최저가 141,610,000원은 감정가 대비 49%지만, 비교 실거래 없이 가격 메리트를 단정하면 위험합니다. 근린시설·오피스텔 이용상태와 명도비를 반영해 상한가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 현장 점유 상태를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원, 그러나 손쉬운 물건은 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 기준권리 이후 전입자들이고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점유자가 13명이라는 점이 결론을 바꿉니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 명도 난도와 보증금 미상자 확인, 토지 별도등기 및 복잡한 채권 이전관계까지 감안하면 공격적으로 평가할 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 집행은 까다로움. 이 물건은 낙찰가보다 낙찰 후 정리 비용과 시간을 먼저 계산해야 합니다.
