💰 141,120,000원 📉 감정가 49% 🛡️ 인수 0원 👥 13명
수원지방법원 2025타경54938. 경기도 화성시 남양읍 남양리 ‘스카이빌’ 3층 302호입니다. 물건 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트처럼 단순 거주용으로만 보면 안 되고, 주변도 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
권리의 출발점은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그래서 권리상 결론은 분명합니다. 매수인이 떠안을 등기상 인수액은 0원입니다. 문제는 권리 순위보다 점유자 수와 배당 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 141,120,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특이사항 | 토지에 별도등기 있음 · 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.23 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2024년의 후순위 근저당 2건, 2025년의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 1번·2번 근저당권은 이후 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고 근질권·질권 설정도 붙었지만, 매수인이 점유나 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 난도는 높다
전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.23 이후입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵고, 보증금 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 실제 임차인·점유 신고가 13명이고, 배당요구가 확인된 사람도 6명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인·점유 신고 13명 기준으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 보증금 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 보증금 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 보증금 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미확정 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,775,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,344,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,625,500,000원 중 138,344,320원만 배당되고, 미배당은 3,487,155,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 남양고등학교 동측 인근입니다. 부근은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호입니다. 전체 12개호 건물이며, 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 성장관리권역입니다. 토지는 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주변 환경과 교통은 보통 수준이지만, 대단지 아파트가 아니라 12개호 규모의 오피스텔·근린시설 성격입니다. 매도·임대 수요는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 실제 임차인·점유 신고 13명입니다. 각 호실 또는 내부 이용상태, 실제 점유 범위, 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 미상자가 다수입니다. 대항력 인수는 없더라도 배당단계 최우선변제 여부는 반드시 원본으로 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 토지에 별도등기가 있고, 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일하다고 기재되어 있습니다. 토지등기 말소 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 명도비 예산. 권리상 인수 0원이라고 해도 점유자가 많으면 협의·인도명령·강제집행의 시간과 비용이 커질 수 있습니다.
- 용도 확인. 물건 표시는 근린시설이고 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용 가능 용도, 임대 수요, 전입 가능성, 관리규약을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체를 통해 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 0원, 현장은 복잡하다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권이고, 임차인·점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 “반값 오피스텔”로 보면 위험합니다. 실제 임차인·점유 신고가 13명이고, 보증금 미상자가 많아 배당·명도 확인 포인트가 많습니다. 가격은 낮아졌지만, 난도는 낮지 않습니다. 권리는 통과, 현장 확인은 필수입니다.
