수원지방법원 2025타경54938. 화성 남양읍 남양리 스카이빌 501호, 용도는 근린시설로 분류되어 있고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 2.92억에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 1.4308억, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 점유자 13명과 미배당 34.85억입니다.
말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 전입일은 모두 그 이후라 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 그래서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되는 사람은 20,000,000원·월 900,000원 1명뿐이고, 나머지는 보증금·확정일자 확인이 필요합니다. 법률상 인수액 0원과 현장 명도 난도는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 143,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특이사항 | 토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.23 근저당
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 소유권보존과 동시에 단원신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 1번·2번 근저당권은 2025.08.08 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사 및 정길영의 질권 설정도 등재되어 있어 배당권자·채권관계 원본 확인은 필요합니다.
② 임차인·점유자 현황
실제 임차인·점유자로 보이는 사람은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.23 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당요구 및 명도 리스크는 별도로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 확인 필요 | 2025.04.16 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 확인 필요 | 2025.03.24 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 확인 필요 | 2025.05.02 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 확인 필요 | 2025.03.26 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 확인 필요 | 2025.03.24 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 확인 필요 | 2025.04.09 | 없음 | 확인 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 140,276,880원 |
| 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,625,500,000원 중 예상 배당은 140,276,880원이고, 미배당은 3,485,223,120원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되나, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 501호이며 기본 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합 토지이며 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 임대관계는 확인이 필요한 상태입니다. 점유자 수가 많아 환금성은 가격보다 명도 가능성 확인이 먼저입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전원 재확인. 확인된 전입은 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유 상태와 각 점유자의 계약관계는 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인된 1명 외에는 금액 확인이 필요합니다. 대항력 인수는 아니더라도 명도 협상 비용에 영향을 줍니다.
- 배당요구 확인. 김지안·정유환·백인석·손대혁·최영석·여종현은 배당요구일이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 및 서류 제출 여부 확인이 필요합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지에 별도등기가 있고, 토지 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 비고가 있습니다. 등기 원본으로 말소 범위를 확인하세요.
- 채권 이전·질권 확인. 1번·2번 근저당권 이전 및 질권 설정이 있어, 배당관계와 채권자 표시가 원본과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔 이용 물건은 관리비 체납, 공용부분 부담, 전기·가스 사용관계를 확인해야 합니다.
- 입찰가 보수화. 현재 최저가가 감정가의 49%라도, 점유자 13명의 명도 리스크와 임대관계 확인 비용을 반영해 상한가를 낮춰야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 점유 정리다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 보이지 않고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 292,000,000원 대비 최저가 143,080,000원이라는 숫자도 강합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 멈추면 안 됩니다. 점유자 13명, 보증금 확인 필요자 다수, 토지 별도등기, 채권 이전·질권 등 확인할 항목이 많습니다. 권리는 인수 0원, 실무는 확인형. 이 사건은 싸게 받는 것보다, 받은 뒤 얼마나 빠르고 낮은 비용으로 정리할 수 있는지가 승부처입니다.
