수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 3층 303호입니다. 물건 표기는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 141,610,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 점유자 14명과 보증금·확정일자 확인입니다.
권리의 출발점은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당입니다. 이후 가압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 대부분의 전입일은 말소기준 이후라 대항력이 없는 방향으로 읽히지만, 권혜림은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 한 명 때문에 “임차인 모두 안전”이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.23 근저당
말소기준권리는 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류와 경매개시결정, 을구 2·3·4번 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 을구 1번과 2번 근저당은 2025.08.08 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고, 각 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사와 정길영의 질권 관련 등기가 붙어 있습니다. 배당표상 최저가 141,610,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에만 배당되고, 후순위 채권자는 전액 미배당입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 14명, 전입일 미상 1명
보증기관 대위·승계로 볼 표시가 있는 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 확인 대상은 14명입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2023.03.23 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 권혜림은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인된 정용운(ZHENG LONGYUN)은 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원으로 표시됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혜림 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 채권총액 3,625,500,000원 중 채권자 배당은 138,827,460원에 그치고, 미배당은 3,486,672,540원입니다. 매수인 확정 인수는 0원으로 계산되지만, 당해세·최우선변제와 전입일 미상 점유자 관련 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정 기준 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 전체 12개호로 표시됩니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 상대보호구역, 성장관리권역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 토지에 관하여 별도등기가 있고, 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일합니다. 용도와 점유관계가 복합적으로 보이는 만큼 일반 주거용 아파트처럼 빠른 환금성을 가정하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. 권혜림의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 해소되지 않으면 보수적으로 접근해야 합니다.
- 보증금 미상 다수. 김지안, XUE BING, 정유환, 전영림, 전영란, QUAN YINGLAN, 이영관, 이한복, 백인석, 손대혁, 최영석, 여종현 등은 보증금 확인이 필요합니다.
- 배당요구자 확인. 배당요구일이 확인되는 점유자가 여러 명입니다. 배당요구 여부와 대항력은 별개이므로 전입일·확정일자·보증금 자료를 분리해서 보아야 합니다.
- 근린시설·오피스텔 이용. 용도 표기와 실제 이용상태를 기준으로 대출 가능성, 임대수요, 전입 가능성, 사업자 임대 여부를 확인하세요.
- 미배당 규모. 현재 회차 미배당은 3,486,672,540원입니다. 후순위 채권은 소멸하더라도 이해관계인이 많아 명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대열람, 임대차계약서, 관리비 체납, 당해세를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “점유관계 확정”
이 물건은 감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 141,610,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리 소멸 구조라 매수인이 떠안을 등기권리는 커 보이지 않습니다. 그러나 실제 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인·점유자가 14명이고, 그중 1명은 전입일이 확인되지 않습니다. 다수의 보증금도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “싸다”가 아니라 “확인 후에야 입찰가를 정할 수 있다”입니다. 권리는 대체로 말소형, 가격은 낮아졌지만, 점유·명도·환금성 때문에 보수적으로 보는 물건입니다.
