수원지방법원 2025타경54938. 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사우진종합건설이며, 2023.03.23 소유권보존등기와 단원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 등기됐고, 2025.03.07 단원신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 먼저 구분할 것은 매각으로 소멸할 채무와 매수인이 실제로 부담할 위험입니다. 현재 회차의 채권자 예상 미배당액은 2,335,155,680원으로 크지만, 이 금액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 반면 여러 점유 관련 인원이 확인되고 보증금과 임대관계가 상당 부분 확인되지 않았으므로, 등기상 인수 0원과 명도·점유 위험 0원은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 있다

말소기준권리는 2023.03.23 설정된 단원신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,092,000,000원이며, 공동담보목록이 존재합니다. 이후 설정된 김수진 근저당권(360,000,000원), 박두병 근저당권(1,000,000,000원), 박정민 가압류(21,500,000원)는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

을구 2번 단원신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,152,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 살아 있는 별개의 선순위 근저당권처럼 취급하거나 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

2025.08.08 을구 1번 근저당권이 주식회사이화에이엠씨대부로 이전됐으며, 해당 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권과 정길영의 질권이 설정됐습니다. 이들은 기존 담보채권에 연결된 권리변동이므로 각각을 별개의 신규 선순위 근저당으로 중복 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 배당수령권자와 채권관계는 최신 등기부 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.

임차인·점유관계 — 조사된 13명 모두 기준권리 이후 전입

현황조사와 관련 문건에서 확인되는 인원은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로 중복된 보증기관 채권을 임차인 보증금에 더할 문제는 확인되지 않습니다. 다만 각 인원의 실제 임대차계약 및 402호에 대한 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

13명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.03.23 이후입니다. 주어진 전입일과 권리 판정에 따르면 주택임대차의 전입 기준 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 근린시설과 실제 오피스텔 이용상태가 다르므로 사용 형태, 사업자등록·상가임대차 관계, 실제 인도일 및 점유권원도 확인할 필요가 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다.

대항력 배지는 2023.03.23 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계 및 조사상 판정에 따른 것입니다. 우선변제는 확정일자·계약 및 법정 요건 확인 전까지 미확인으로 표시했습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 뜻합니다.

② 가격 점검 — 감정가 49%는 실거래 대비 49%가 아니다

현재 최저매각가는 141,120,000원입니다. 감정가 288,000,000원의 49%이므로 감정평가액에서 크게 내려온 것은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 최근 실거래 대비 할인율은 완전히 다른 지표입니다.

이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 화성 남양읍 일대에서 실제로 오피스텔로 이용되는 유사한 근린시설·집합건물의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 특히 용도, 면적, 층, 건물 상태, 대지권 및 개별 호실의 이용 가능성이 비교 대상과 일치하는지 검토해야 합니다.

유찰 시나리오는 해당 회차로 진행된다는 가정이며 실제 매각기일 또는 매각 성립을 뜻하지 않습니다. 위 비율은 모두 감정가 대비 수치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)

매각가 141,120,000원에서 추정 집행비용 2,775,680원을 제외하면 배당 가능한 금액은 138,344,320원입니다. 예상배당에서는 이 금액이 선순위 근저당권에 배분되어 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

채권최고액 등을 기준으로 산정한 채권자 총액은 2,473,500,000원이고, 예상배당액은 138,344,320원, 예상 미배당액은 2,335,155,680원입니다. 다만 이는 실제 채권확정액이나 최종 배당표와는 다를 수 있고, 기존 근저당권의 이전·근질권·질권에 따른 배당수령권 관계도 최종 확인이 필요합니다.

배당계산은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 산정 인수액 0원은 별도 토지등기나 미확인 점유권원까지 모두 검증됐다는 뜻이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 남동측 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생설비, 엘리베이터, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
• 도로. 건물 남서측과 남동측에 약 13미터 내외 도로가 접합니다. 토지는 평지이고 중로각지에 해당합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 403㎡, 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다. 이는 402호의 전용 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 실제 허가·사용승인 내용에 부합하는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하지만 해당 호실을 일반적인 주거용 오피스텔과 동일한 시장에서 처분할 수 있는지는 확인이 필요합니다. 실제 허용 용도, 대지권, 점유 및 임대차 상태가 매수 수요와 재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금 20%. 현재 최저가 기준 28,224,000원입니다. 최종 매각공고와 매각물건명세서의 특별매각조건을 반드시 확인하세요.
• 13명 점유관계. 402호에 실제로 누가 점유 중인지, 각 사람의 점유 부분과 계약 당사자, 계약기간 및 보증금을 확인하세요.
• 보증금과 우선변제. 정용운의 보증금 20,000,000원 외에 금액이 확인되지 않은 인원이 12명입니다. 확정일자, 우선변제권, 최우선변제 요건과 배당요구 내용을 대조하세요.
• 주거·상가 임대차 구분. 사건상 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용되고 있으므로 전입신고뿐 아니라 사업자등록, 실제 인도 및 영업·주거 이용상태를 함께 확인하세요.
• 토지 별도등기. 별도 토지등기부와 공동담보목록을 검토해 소유권·담보권·대지권 및 매각 후 소멸 여부를 명확히 확인하세요.
• 근저당권 이전과 질권. 주식회사이화에이엠씨대부, 제이비우리캐피탈주식회사, 정길영 관련 부기등기와 기존 근저당권의 관계를 검토하세요. 이미 말소된 을구 2번 근저당권도 말소 상태와 부기등기를 대조해야 합니다.
• 최근 실거래. 유사 용도·면적·층의 실제 거래가격과 최근 가격 추세를 확인한 다음 총취득비용 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 명도·관리비. 현장 점유 상황, 임대차계약서, 체납 관리비의 공용부분, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장, 토지등기부, 공동담보목록을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 검증된 저가 매수”

이 사건의 핵심은 최저가가 낮아 보이는 이유보다, 그 가격에 무엇을 인수하고 무엇을 해결해야 하는가입니다. 말소기준권리는 2023.03.23 근저당권으로 명확하고, 조사된 13명의 전입일도 모두 그 이후입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 후순위 채권자의 거액 미배당도 그대로 낙찰자 채무가 되는 것은 아닙니다.

하지만 보증금 미상 인원 12명, 다수의 점유 관련 기록, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이, 토지 별도등기와 근저당권 부기등기 관계는 입찰 전 반드시 해결해야 할 쟁점입니다. 더욱이 최근 실거래를 통한 가격 검증 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

결론은 “등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·토지·용도·시세 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 입찰보증금 20%라는 조건까지 확인한 후, 실제 취득 부담과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.