서울남부지방법원 2025타경9697. 가산디지털단지역 인근의 ‘한강’ 제1동 7층 702호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 신동진은 2021년 9월 5일 매매계약을 체결하고 2021년 9월 28일 거래가 235,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 같은 2021년 9월 5일 최정한과의 임대차계약도 체결됐고, 임차보증금 역시 235,000,000원입니다.
최정한은 2021년 9월 7일 확정일자, 2021년 9월 14일 주민등록, 2021년 9월 28일 점유를 갖춘 뒤 2023년 9월 27일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 3회·4회 유찰 가격은 표면적인 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.09.05 매매 · 2021.09.28 이전등기 · 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 245,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발행일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보보다 임차권이 핵심
2021년 8월 31일 설정됐던 든솔신용협동조합의 근저당권 2,160,000,000원과 2,640,000,000원은 신동진의 소유권 취득일인 2021년 9월 28일 일부포기로 모두 말소됐습니다. 2024년 7월 2일 포천세무서장이 한 압류도 2024년 8월 12일 해제로 말소됐습니다. 현재 등기상 매각으로 정리되는 기준은 2025년 4월 22일 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 최정한의 임차관계입니다. 임대차계약일·확정일자·전입일·점유개시일이 모두 강제경매개시결정보다 빠르고, 2023년 9월 27일 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 배당되지 않은 보증금 잔액이 있으면 낙찰자가 승계합니다.
② 임차인 분석 — 702호 관련 임차관계 2명
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정한 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.09.14 확정 2021.09.07 점유 2021.09.28 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 조건부 미배당 잔액 인수 |
| 유혜진 702호 · 주거 | 전입 2024.03.21 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분을 보증금 인수가 채운다
| 회차 | 최저가 | 최정한 보증금 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 245,120,000원 | 0원 | 245,120,000원 | 4,679,946원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 196,096,000원 | 42,449,344원 | 238,545,344원 | 10,568,266원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 156,876,800원 | 81,119,475원 | 237,996,275원 | 10,568,266원 |
3회 유찰 시 화면에 보이는 최저가는 196,096,000원이지만, 최정한의 미배당 보증금 42,449,344원을 더한 실질취득비용은 238,545,344원입니다. 4회 유찰 시에도 최저가 156,876,800원에 인수액 81,119,475원이 붙어 총액은 237,996,275원입니다.
비교 가능한 실거래 근거가 없어 이 실질취득비용이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,231,680원 |
| 1. 임차인 최정한 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 | 10,568,266원 | 5,888,320원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 최정한의 보증금이 전액 배당돼 해당 임차권의 예상 인수액은 0원입니다. 신청채권자 신용보증기금은 청구액 10,568,266원 중 5,888,320원을 배당받고 4,679,946원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 디지털단지 오거리 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 대상 건물 부지는 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 전기·위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 현재 오피스텔로 이용 중이며 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 상태. 2026.07.14 기각결정정본 발송 기록과 2026.07.29 매각기일의 실제 처리 결과를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 최정한 배당액. 당해세·집행비용·최우선변제 등을 반영한 최종 배당순위에서 보증금 235,000,000원이 전액 변제되는지 다시 계산하세요.
- 유혜진 계약서. 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부와 최정한과의 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기자인 최정한과 현재 702호 점유자로 조사된 유혜진이 달라 실제 인도 상대방과 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 이후 말소 여부와 남은 임대의무의 효력을 등기부·매각물건명세서 원본으로 검토하세요.
- 실질취득 상한. 추가 유찰 시 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 금액으로 응찰 상한을 정하세요.
- 시세 확인. 오피스텔의 전용면적·층·내부상태가 같은 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 수익으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·법원 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “1.56억 오피스텔”이 아니라 “2.38억 안팎의 임차권 물건”
이 사건은 감정가 383,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 245,120,000원까지 내려왔지만, 가격보다 먼저 봐야 할 것은 최정한의 임차보증금 235,000,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 예상돼 인수액이 0원이지만, 한 번만 더 유찰돼도 42,449,344원의 인수가 발생하고 실질취득비용은 238,545,344원이 됩니다. 네 번째 회차 역시 총액은 237,996,275원입니다.
여기에 현재 702호 점유자인 유혜진의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 기각결정정본 발송 기록까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리와 절차를 모두 확인하기 전에는 입찰을 보류해야 하는 유형입니다. 최저가 하락은 할인이라기보다 최정한의 미배당 보증금이 매수인에게 이동하는 구조에 가깝습니다. 승부처는 낮은 최저가가 아니라 최종 배당표·현재 점유자의 권리·사건 진행 상태입니다.
