196,096,000원
서울남부지방법원 2025타경9697. 서울 금천구 가산동 ‘한강’ 제1동 7층 702호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신동진이며 2021년 9월 매매 거래가액은 235,000,000원입니다. 등기상 2021년 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 2021.09.28. 일부포기로 이미 말소됐고, 2024년 국세 압류 역시 2024.08.12. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.22. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 최정한은 임대차계약일 2021.09.05., 확정일자 2021.09.07., 주민등록일 2021.09.14., 점유개시일 2021.09.28.이고, 2023.09.27. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제702호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 신동진 · 2021.09.05. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 196,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 기존 근저당권과 국세 압류는 이미 말소됐지만, 최정한의 주택임차권은 말소기준인 2025.04.22.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 235,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상 미배당액은 42,449,344원입니다.
임차인 분석 — 702호 기준 확인되는 당사자 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정한 | 건물전부 | 235,000,000원 | 2021.09.14 | 2021.09.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 42,449,344원 인수 |
| 유혜진 | 702호 · 주거 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
유혜진의 전입일은 2024.03.21.로 말소기준인 2025.04.22.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 아래 실질취득액 238,545,344원은 최정한의 확인된 인수액만 반영한 금액이며, 유혜진 관련 추가 인수위험은 별도로 남습니다.
② 가격 해석 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
감정가 383,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가는 196,096,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 51.2%지만, 이 사건에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 바로 읽으면 안 됩니다. 최정한의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 196,096,000원 | 42,449,344원 | 238,545,344원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 156,876,800원 | 81,119,475원 | 237,996,275원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 125,501,440원 | 112,055,580원 | 237,557,020원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,545,344원 |
| 1. 임차인 최정한 보증금 | 235,000,000원 | 192,550,656원 |
| 2. 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,545,344원을 제외한 192,550,656원이 최정한에게 배당되고, 보증금 부족분 42,449,344원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 신용보증기금의 10,568,266원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유혜진의 권리관계가 확정되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제702호입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 196,096,000원이 아니라 최정한 미배당 인수 42,449,344원을 더한 238,545,344원을 최소 출발점으로 보세요.
- 유혜진 권리 확인. 702호 유혜진은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 승계액을 확정하기 전까지 안전하다고 볼 수 없습니다.
- 최정한 임차권 확인. 보증금 235,000,000원, 전입 2021.09.14., 확정일자 2021.09.07., 임차권등기 2023.09.27. 내용을 원본과 대조하고 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 알려진 실질취득액은 237,996,275원·237,557,020원 수준으로 유지됩니다. 최저가 하락을 그대로 취득비용 하락으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계, 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 “238,545,344원 실질취득”이 중요하다
이 물건의 핵심 숫자는 감정가 대비 51.2%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 최정한의 보증금 235,000,000원과 현재 미배당 인수액 42,449,344원입니다. 현재 회차에서 알려진 실질취득은 238,545,344원이고, 한두 번 더 유찰돼도 임차보증금 미배당 인수가 커져 총 취득부담은 약 238,000,000원 수준에 머뭅니다.
더 큰 문제는 확약 밖의 미상 위험입니다. 702호 유혜진은 2024.03.21. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 확인된 최정한 인수액만으로도 권리 부담이 크고, 유혜진의 임대차 조건에 따라 추가 승계위험이 생길 수 있습니다. 유찰률이 아니라 실질취득과 미상 임차권을 먼저 보는 물건입니다.
