서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 ‘한강’ 제1동 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 226,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 144,640,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아닙니다. 2021년 12월 27일 전입과 확정일자를 갖춘 정상우의 임차보증금 205,000,000원이 말소기준인 2025년 4월 22일 강제경매개시결정보다 앞서기 때문입니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 2,824,960원을 제외한 141,815,040원이 정상우에게 배당되고, 남은 63,184,960원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 144,640,000원 + 63,184,960원 = 207,824,960원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차보증금 미배당분이 그만큼 늘어나므로, 총부담은 보증금 205,000,000원 부근에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 기타 등기 | 2021.12.27. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
② 임차·점유관계 — 704호 관련 기록 3명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 205,000,000원 | 2021.12.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 63,184,960원 예상 |
| 안지문 | 704호 · 주거 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 김준동 | 704호 · 주거 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
안지문과 김준동은 모두 704호 주거 점유자로 조사됐고 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보고, 정상우 임차권과의 관계, 실제 임대차계약, 현재 점유 여부 및 보증금 존재 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 실질 할인은 아니다
최저매각가 144,640,000원은 감정가 226,000,000원의 64%입니다. 하지만 정상우의 미배당 보증금 63,184,960원을 합치면 실질취득은 207,824,960원으로 올라가며, 이는 감정가의 92.0%입니다. 입찰표에 쓰는 금액과 실제 부담액 사이에 63,184,960원의 차이가 생기는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 신용보증기금 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 144,640,000원 | 63,184,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 115,712,000원 | 91,707,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 92,569,600원 | 114,496,653원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 내려갈수록 정상우에게 배당되는 금액은 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 반대로 커집니다. 따라서 3회·4회 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익으로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 정상우 보증금 | 205,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정상우 보증금 부족분 63,184,960원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 10,568,266원은 전액 미배당으로 계산되지만, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 이용·구조. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 144,640,000원이 아니라 정상우 미배당분을 포함한 207,824,960원을 현재 회차의 기본 부담액으로 보세요.
- 정상우 임차권 원본 대조. 임차권등기명령, 임대차계약서, 배당요구 및 보증금 잔액을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 안지문·김준동 확인. 실제 점유 여부, 세대 관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 관계. 등기된 임차권자와 현재 전입·점유자의 관계가 일치하지 않을 수 있으므로 인도명령만으로 정리 가능한지 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.27. 등기된 민간임대주택 표시의 현황과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 감정가 226,000,000원에서 144,640,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 정상우의 대항력 있는 임차보증금 205,000,000원이 먼저 자리를 잡고 있어 현재 회차의 실질취득은 207,824,960원입니다. 다음 회차로 내려가더라도 정상우 미배당 인수액이 91,707,968원, 114,496,653원으로 증가하므로 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
여기에 안지문과 김준동의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 권리비용은 낮지 않고, 확정된 인수액 밖에도 미상 점유 위험이 남아 있습니다. 정상우의 보증금 잔액과 704호 점유관계가 완전히 확인되기 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
