141,440,000원
서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 디지털단지오거리 남측 인근의 오피스텔 ‘한강’ 제1동 7층 703호입니다. 이 물건의 말소기준은 2025.04.22. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차권자 이경수의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.12.18. 등기됐고, 전입일은 2021.12.03., 확정일자는 2021.11.17.입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라, 보증금 205,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 141,440,000원에서 집행비용 2,780,160원을 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 138,659,840원입니다. 보증금 205,000,000원과의 차액인 66,340,160원이 남기 때문에, 낙찰자는 낙찰대금과 별도로 그 잔액을 부담하게 됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 10,568,266원은 현재 배당안에서는 전액 미배당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.12.03. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 141,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.17. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부에 있던 든솔신용협동조합의 공동담보 근저당권 2건은 2021.12.03. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 가장 중요한 권리는 2023.12.18. 등기된 이경수의 주택임차권입니다. 이 권리는 2025.04.22. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 본건 703호 임차·점유관계
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경수 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.12.03. 2021.11.17. | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 66,340,160원 인수 |
| 서정호 | 703호 | 2025.02.13. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
본건 703호에는 현황조사상 서정호가 2025.02.13. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준인 2025.04.22.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이경수 임차권 인수액과 별개로 서정호의 임대차관계가 확인되지 않으면 추가 승계 위험이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,160원 | - |
| 1. 임차인 이경수 보증금 | 205,000,000원 | 138,659,840원 | 66,340,160원 |
| 2. 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 | 10,568,266원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 달라지면 이경수의 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이경수 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 66,340,160원 | 207,780,160원 | 10,568,266원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 113,152,000원 | 94,232,128원 | 207,384,128원 | 10,568,266원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 90,521,600원 | 116,507,789원 | 207,029,389원 | 10,568,266원 |
3회 유찰되면 최저가는 113,152,000원으로 내려가지만 인수액이 94,232,128원으로 늘어 실질취득액은 207,384,128원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 90,521,600원에 인수액 116,507,789원을 더하면 207,029,389원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 약 2.07억 수준에 머뭅니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 디지털단지오거리 남측 인근이며, 주변은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층이며, 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 141,440,000원이 아니라 이경수 인수액을 더한 207,780,160원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 서정호 임대차 확인. 703호 전입자 서정호의 보증금·확정일자·점유 원인·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 이경수 임차권 원본 대조. 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용이 실제 기록과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.17. 등기된 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 말소·승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으면 이경수 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도. 등기상 임차권자와 현황조사상 전입자가 다르므로 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 실질취득액을 비교한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 경매”가 아니다
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 141,440,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 64% 가격이지만, 이경수의 선순위 임차보증금이 배당으로 모두 소진되지 않아 66,340,160원을 인수하면 현재 실질취득액은 207,780,160원이 됩니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2.07억 수준으로 유지됩니다.
더 큰 문제는 703호 전입자 서정호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 확인된 66,340,160원만으로 최종 부담이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 최저가 할인은 크지만 권리 부담도 큰 물건이며, 가격보다 먼저 임차권과 현재 점유자의 임대차관계를 완전히 해소해야 합니다. 결론은 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산하고, 미상 임차관계 확인 전에는 응찰을 보류하는 것입니다.
