서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근의 오피스텔 ‘한강’ 제1동 10층 1004호입니다. 소유자 신동진은 2021.11.30. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했고, 신용보증기금이 10,568,266원을 청구해 2025.04.22. 강제경매개시결정을 등기했습니다.
등기부상 종전 든솔신용협동조합 근저당권은 2021.11.30. 이미 말소됐고, 2024년 포천세무서장 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서는 2025.04.22. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다. 문제는 그보다 앞선 2023.12.12. 박효민의 주택임차권등기입니다. 전입일 2021.11.30., 확정일자 2021.11.15., 보증금 205,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제10층 제1004호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.11.30. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기상 표시 | 2021.12.17. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
갑구의 2024.07.02. 압류는 2024.08.12. 해제로 이미 말소됐으며, 을구의 든솔신용협동조합 근저당권 두 건도 2021.11.30. 말소됐습니다. 반면 박효민 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼, 매수인이 미배당 보증금 잔액을 부담하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
1004호와 직접 관련해 확인되는 사람은 박효민·윤한라·구근본 3명이며, 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 박효민은 등기된 임차권자이고, 윤한라·구근본은 현황조사 및 매각물건명세서상 1004호 전입자로 확인됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효민 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.30. 2021.11.15. | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 61,922,880원 인수 |
| 윤한라 | 1004호 | 2024.08.26. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 구근본 | 1004호 | 2024.08.26. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 계산에서도 최저가는 크게 하락하지만 실질취득액은 약 207,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 145,920,000원 | 61,922,880원 | 207,842,880원 | 10,568,266원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 116,736,000원 | 90,698,304원 | 207,434,304원 | 10,568,266원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 93,388,800원 | 113,692,198원 | 207,080,998원 | 10,568,266원 |
현재 회차에서는 낙찰가 145,920,000원에 인수액 61,922,880원이 더해져 실질취득액이 207,842,880원입니다. 3회 유찰 시에도 207,434,304원, 4회 유찰 시에도 207,080,998원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 집행비용 추정분이 매각대금에서 먼저 지출되기 때문에 실질취득액은 보증금 205,000,000원보다 소폭 높게 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 박효민 보증금 | 205,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 경매신청채권자 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 박효민 미배당 잔액 | - | 61,922,880원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 박효민 보증금에 배당되며, 신청채권자 신용보증기금은 현재 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 최저가 145,920,000원이 아니라 인수액을 더한 207,842,880원을 현재 회차의 취득원가로 봐야 합니다.
- 박효민 배당액 재확인. 실제 매각대금·집행비용·조세채권에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 윤한라·구근본 계약 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·박효민과의 관계를 임대차계약서와 전입세대확인서를 통해 확인해야 합니다.
- 명도 대상 특정. 등기된 임차권자와 현재 전입자가 서로 달라 현재 실제 점유자와 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 결론 내리지 말고, 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 주변 오피스텔 거래가와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가가 아니라 91.2% 실질취득”
이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 228,000,000원에 비해 현재 최저가는 145,920,000원으로 64%까지 내려왔지만, 박효민 임차권의 미배당 잔액 61,922,880원을 더하면 실질취득액은 207,842,880원, 감정가의 91.2%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 3회 유찰 시 207,434,304원, 4회 유찰 시 207,080,998원으로 총 부담은 거의 고정됩니다. 여기에 1004호 전입자 윤한라·구근본의 보증금과 계약관계가 미상이라 추가 확인도 필요합니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보면 할인형이지만, 권리와 인수를 합치면 고정비용형입니다. 낙찰가가 아니라 실질취득액과 미상 점유관계를 기준으로 판단해야 합니다.
