서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 ‘한강’ 제1동 9층 903호 오피스텔입니다. 등기상 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.04.22. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.01.23. 황유신 명의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.11.23., 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.17.이며 보증금은 205,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저매각가 142,720,000원을 기준으로 집행비용 2,798,080원을 제외한 139,921,920원이 황유신에게 배당되고, 남는 보증금 65,078,080원은 매수인 부담입니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합한 실질취득액은 207,798,080원입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수

② 임차인 분석 — 본건 903호 관련 실제 신고자 3명

사건 전체 조사 대상 중 본건 903호와 직접 연결된 신고자는 황유신·황종현·이승하 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다른 호실 신고자는 본건 903호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.

황종현과 이승하는 모두 경매개시결정일인 2025.04.22.보다 앞서 전입했지만, 보증금·확정일자·임대차계약 관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 각각 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 황유신과의 관계, 실제 점유 여부 및 별도 임대차계약 존재 여부를 확인하기 전에는 확정된 인수액 65,078,080원 외의 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 각 회차 매각가보다 큽니다. 따라서 매각가가 낮아질수록 황유신이 배당받지 못하는 금액이 늘어나며, 매수인이 부담하는 실질취득액은 보증금 205,000,000원에 집행비용 효과가 더해진 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 회차에서 3회, 4회 유찰로 넘어가도 실질취득액은 각각 207,398,464원, 207,044,134원입니다. 표면상 매각가는 142,720,000원에서 91,340,800원까지 내려가지만, 인수액은 65,078,080원에서 115,703,334원으로 늘어납니다. 이 구조에서는 유찰 횟수 자체가 가격 할인으로 연결되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)

황유신 보증금 부족분 65,078,080원은 매수인이 인수합니다. 신용보증기금 청구액 10,568,266원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔의 수요와 금융·임대 특성을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·단독주택· 지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총액으로 계산. 현재 회차 기준 입찰대금 142,720,000원과 인수액 65,078,080원을 합산한 207,798,080원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 황유신 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.11.23., 전입·점유·확정일자 2021.12.17., 임차권등기 2024.01.23. 및 보증금 205,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 황종현·이승하 관계 확인. 실제 점유자, 황유신과의 가족·사용대차·전대차 관계, 별도 보증금과 계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 이후 처리 내용을 관련 원문에서 점검해야 합니다.
• 명도 시나리오. 임차권등기권자와 현재 신고된 점유자가 다를 수 있으므로 인도명령, 점유이전금지가처분 및 협의 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 절차 진행 확인. 2026.07.14. 채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 기각 대상과 매각절차 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 및 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”

이 물건의 핵심은 감정가 223,000,000원이나 최저가 142,720,000원이 아닙니다. 황유신의 대항력 있는 임차보증금 205,000,000원입니다. 현재 회차에서는 65,078,080원을 인수해 실질취득액이 207,798,080원이 되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 약 207,000,000원 수준에 머뭅니다.

여기에 본건 903호에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 황종현·이승하의 신고도 남아 있습니다. 두 사람의 대항력과 별도 인수금액은 단정할 수 없지만, 확인 전까지는 추가 위험으로 보아야 합니다. 최저가 할인 착시, 확정된 선순위 임차권 인수, 추가 미상 점유자가 겹친 고난도 물건입니다. 결론은 명확합니다. 입찰가가 아니라 실질취득액과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 합니다.