서울남부지방법원 2025타경9697. 가산디지털단지역 인근 ‘한강’ 제1동 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가 401,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저매각가는 164,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 강지원의 임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 245,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2021.09.09이며, 임차권등기일은 2023.10.11입니다.
등기부상 이미 말소된 든솔신용협동조합 근저당권 2건과 포천세무서 압류는 현재 부담이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.22 강제경매개시결정입니다. 강지원 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 164,250,000원의 최저가가 아니라 248,099,500원의 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 신동진 · 2021.09.29 소유권이전(매매일 2021.09.08, 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 164,250,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 기타 등기 | 2021.10.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2021.08.31 설정됐던 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 2021.09.29 말소됐고, 2024.07.02 포천세무서 압류도 2024.08.12 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.10.11 강지원 임차권등기입니다. 이 임차권은 2025.04.22 강제경매개시결정보다 선순위이며, 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 확인된 인원 11명
보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으며, 확인되는 실제 임차인·전입자는 총 11명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현웅 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유혜진 | 702호 | 2024.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서정호 | 703호 | 2025.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김준동 | 704호 | 2025.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안지문 | 704호 | 2024.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황종현 | 903호 | 2024.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 윤한라 | 1004호 | 2024.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 구근본 | 1004호 | 2024.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승하 | 903호 | 2024.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김규식 | 904호 | 2024.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강지원 | 건물전부 | 2021.09.09 | 245,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 잔액 인수 |
701호에는 오현웅의 전입·점유 기록과 강지원의 건물전부 임차권등기가 함께 확인됩니다. 또한 702호·703호·704호·903호·904호·1004호 전입자도 나타나므로, 각 전입자의 실제 점유 목적물과 본건 701호와의 관련성을 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다. 특히 보증금 미상 전입자의 금액과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰해도 총액이 거의 내려가지 않는다
강지원의 보증금 245,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 실질취득비용은 약 247,271,680원~248,099,500원으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(40.96%) | 164,250,000원 | 83,849,500원 | 248,099,500원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 131,400,000원 | 116,239,600원 | 247,639,600원 |
| 6회 유찰 시(26.21%) | 105,120,000원 | 142,151,680원 | 247,271,680원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,099,500원 |
| 1. 임차인 강지원 보증금 | 245,000,000원 | 161,150,500원 |
| 2. 경매신청채권자 · 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 강지원 보증금 미배당 | - | 83,849,500원 인수 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,099,500원으로 추정됐습니다. 강지원에게 161,150,500원을 배당하면 매각대금이 모두 소진돼 신청채권자 신용보증기금의 청구액 10,568,266원은 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 전입자의 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 701호이며, 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 세장형이며 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 선순위 임차보증금 미배당액의 합계로 판단해야 합니다. 현재 기준은 248,099,500원입니다.
- 강지원 임차권. 전입일 2021.09.09, 확정일자 2021.09.09, 점유개시일 2021.09.29, 임차권등기일 2023.10.11을 원본과 대조하세요.
- 701호 점유. 오현웅의 2024.04.02 전입·점유 기록과 강지원 임차권등기의 관계, 실제 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 미상 전입자. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서와 전입세대 열람이 필요합니다.
- 다른 호수 기록. 702호·703호·704호·903호·904호·1004호 전입자의 본건 관련성과 점유 목적물을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.08 민간임대주택 등록 이력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 절차 진행 여부. 2026.07.14 기각결정정본 도달 기록이 있으므로 2026.07.29 매각기일의 진행·변경 여부와 후속 절차를 사건기록에서 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제와 추가 임차권이 확인되면 강지원 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.64억에 사는 물건이 아니다”
감정가 401,000,000원에서 네 번 유찰된 164,250,000원이라는 숫자는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 245,000,000원의 선순위 임차권등기가 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 83,849,500원을 더하면 실질취득은 248,099,500원입니다.
한 번 더 유찰되면 매각가는 131,400,000원으로 내려가지만 인수액은 116,239,600원으로 늘어 실질취득은 247,639,600원입니다. 두 번 더 유찰돼도 실질취득은 247,271,680원입니다. 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 보증금과 집행비용 수준에 묶입니다.
여기에 701호 전입자 오현웅과 다른 호수의 보증금 미상 전입자 기록까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가율이 아니라 임차권 인수와 실제 점유관계를 먼저 해결해야 합니다. 최저가는 낮지만 권리위험은 높고, 유찰이 추가돼도 총비용 절감은 제한적입니다.
