서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 비엔더포레 9층 903호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 신동진은 2022년 2월 18일 거래가 218,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 접수됐습니다. 이후 부지현이 보증금 218,000,000원의 주택임차권을 등기했으며, 이 임차권은 강제경매개시결정보다 먼저 성립해 매각으로 소멸하지 않습니다.
핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 총액입니다. 현재 최저가 143,360,000원에서 부지현에게 배당되는 금액은 140,552,960원이고, 나머지 77,447,040원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 220,807,040원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 부지현의 미배당액이 그만큼 늘어 총액은 계속 약 220,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 신동진 (2022.02.18. 거래가 218,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 2.18억 임차권이 먼저다
말소기준은 2025.04.22. 강제경매개시결정입니다. 부지현의 임대차계약일은 2022.01.22., 확정일자는 2022.02.14., 주민등록일과 점유개시일은 2022.02.18.이며, 임차권등기는 2024.03.05. 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞서 있으므로 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유관계 — 903호 관련 확인 인원 3명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 903호와 관련해 확인되는 임차관계자는 부지현·황종현·이승하 3명입니다. 부지현은 등기된 선순위 임차권자입니다. 황종현과 이승하는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차관계자 | 점유·범위 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부지현 | 건물전부 · 주거 임차권등기 | 2022.02.18 | 218,000,000원 | 2022.02.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 77,447,040원 인수 |
| 황종현 | 903호 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승하 | 903호 · 주거 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 143,360,000원 | 77,447,040원 | 220,807,040원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 114,688,000원 | 105,717,632원 | 220,405,632원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 91,750,400원 | 128,301,107원 | 220,051,507원 |
최저가가 143,360,000원에서 91,750,400원까지 내려가더라도 실질취득액은 220,807,040원에서 220,051,507원으로만 줄어듭니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 미배당액이 커지기 때문입니다. 따라서 최저가만 보고 1억 원대 오피스텔이라고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 부지현 보증금 | 218,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부지현의 보증금 부족분 77,447,040원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 10,568,266원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔의 임대수요와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 주위환경. 디지털단지 오거리 남측 인근으로 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 기준 금액은 최저가 143,360,000원이 아니라 인수액을 포함한 220,807,040원입니다.
- 부지현 임차권 원본 확인. 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본으로 대조하고, 배당 후 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 903호 전입자 확인. 황종현·이승하의 실제 점유 여부, 임대차계약 상대방, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 중복 점검. 부지현의 임차권등기와 현재 전입자 2명의 임대차가 승계·전대차· 신규 임대차 중 어느 관계인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.18. 접수된 민간임대주택등기의 말소 및 매수인 승계 범위를 등기부와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행 확인. 2026.07.14. 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 결정 대상과 매각 절차 진행 상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 조회해야 합니다.
맺으며 — “1.43억 낙찰”이 아니라 “약 2.21억 취득”
이 사건은 두 번 유찰된 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 부지현의 보증금 218,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 220,807,040원입니다.
3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 220,405,632원과 220,051,507원으로 거의 달라지지 않습니다. 더구나 황종현·이승하의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 부지현의 미배당액 밖에 추가 위험이 남아 있습니다. 표면 가격은 내려갔지만 권리 부담은 내려가지 않은 사건입니다. 임차권 인수액과 903호의 중복 점유관계가 명확해지기 전에는 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
