서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근의 오피스텔 ‘한강’ 제1동 804호입니다. 표면상으로는 감정가 226,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 144,640,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 김예지는 임대차계약일 2021.12.11., 확정일자 2021.12.28., 전입·점유개시일 2022.01.20.이며 보증금은 205,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.02.27. 마쳐졌고, 배당요구도 확인됩니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.04.22. 강제경매개시결정입니다. 김예지의 전입과 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 현재 회차에서 매각대금이 낮아 보이는 것은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제804호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.12.11. 매매, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2021.08.31. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2022.01.20. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2024.07.02. 국가 압류 역시 2024.08.12. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 말소된 담보권이 아니라 말소기준 이전 임차권입니다. 김예지의 보증금은 205,000,000원이고, 현재 최저가 배당으로는 141,815,040원만 변제돼 잔액 63,184,960원이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·잔액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예지 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.01.20. 확정 2021.12.28. 임차권등기 2024.02.27. | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 63,184,960원 인수 |
③ 회차별 실질부담 — 유찰 폭보다 인수액 증가가 더 중요하다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 144,640,000원 | 63,184,960원 | 207,824,960원 |
| 3회 유찰 시 | 115,712,000원 | 91,707,968원 | 207,419,968원 |
| 4회 유찰 시 | 92,569,600원 | 114,496,653원 | 207,066,253원 |
같은 유형의 일반 경매처럼 “유찰될수록 싸진다”는 공식이 작동하지 않습니다. 매각대금은 144,640,000원에서 115,712,000원, 92,569,600원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 63,184,960원에서 91,707,968원, 114,496,653원으로 늘어납니다. 실질취득 부담은 세 회차 모두 약 207,000,000원대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 김예지 보증금 | 205,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 경매신청 · 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김예지 보증금 잔액 | - | 63,184,960원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 임차인 보증금 배당에 사용됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 10,568,266원은 배당되지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·단독주택·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 응찰 판단은 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합친 총부담을 기준으로 해야 합니다.
- 임차보증금 정산. 김예지에게 배당되는 금액과 낙찰자가 직접 반환해야 할 잔액을 배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 잔여 보증금 지급, 점유 인도와 임차권등기 말소의 순서·조건을 협의해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 행정 절차를 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태. 2026.07.14. 채권자 신OOOOO에게 기각결정정본이 발송돼 같은 날 도달한 이력이 있으므로, 현재 매각 진행 여부와 결정 내용을 사건 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실질취득 부담 약 207,000,000원대가 현재 가산동 오피스텔 시세와 비교해 경쟁력이 있는지 별도 조사해야 합니다.
- 추가 부담. 당해세·미납 관리비·점유 이전 비용 등 배당표에 포함되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임차권등기명령 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만, 실질가격은 거의 내려가지 않았다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 함의는 강합니다. 감정가 226,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 144,640,000원으로 낮아졌지만, 김예지의 보증금 잔액 63,184,960원을 인수하면 매수인의 실질취득 부담은 207,824,960원입니다. 3회와 4회 유찰을 가정해도 실질부담은 각각 207,419,968원과 207,066,253원으로 크게 낮아지지 않습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 약 207,000,000원대의 실질취득 부담이 현재 시세와 비교해 타당한가입니다. 최신 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리구조는 명확하지만 매수인 인수액이 크고, 임차권등기 말소와 보증금 정산까지 마쳐야 하는 고위험 인수형 경매입니다.
