서울남부지방법원 2025타경9697. 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근에 있는 비엔더포레 9층 904호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 신동진은 2022.02.16 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에는 선순위 근저당권이 없고, 2025.04.22 신용보증기금의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 윤영주는 2022.02.17 주민등록, 2022.02.18 확정일자를 갖추고 2024.03.22 보증금 218,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 143,360,000원에서 집행비용 2,807,040원을 먼저 제외하면 윤영주에게 배당되는 금액은 140,552,960원입니다. 남는 보증금 77,447,040원은 낙찰 후 매수인이 부담하므로, 최저가만 보고 “감정가보다 80,640,000원 낮다”고 판단해서는 안 됩니다. 실제 지출 구조는 143,360,000원 + 77,447,040원 = 220,807,040원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 신동진 (2022.02.16 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,568,266원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.22 강제경매개시결정 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.29 |
| 절차 확인사항 | 2026.07.14 신용보증기금에 기각결정정본 발송 · 같은 날 도달 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각으로 소멸하지 않는다
말소기준권리는 2025.04.22 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.03.22 윤영주의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당 부족액이 매수인에게 승계됩니다. 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었지만, 2022.02.16 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
임차인·점유관계
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영주 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.17 2022.02.18 | 218,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.22 | 77,447,040원 인수 |
| 김규식 | 904호 주거 | 2024.08.28 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
② 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어나는 유형
이 물건은 낙찰가가 내려가면 윤영주가 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 윤영주 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 143,360,000원 | 77,447,040원 | 220,807,040원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 114,688,000원 | 105,717,632원 | 220,405,632원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 91,750,400원 | 128,301,107원 | 220,051,507원 |
현재 회차의 실질취득액 220,807,040원은 감정가 224,000,000원의 약 98.6%입니다. 등기상 2022.02.16 거래가액 218,000,000원과 비교해도 현재 회차 실질취득액이 2,807,040원 높습니다. 최근 거래가격을 통한 별도 시세 검증 없이 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 2.0% 추정 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 윤영주 보증금 우선변제 | 218,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 경매신청채권자 신용보증기금 | 10,568,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 윤영주 미배당 · 매수인 인수 | - | 77,447,040원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 윤영주 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구금액 10,568,266원은 전액 미배당이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 디지털단지 오거리 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 9층 904호입니다. 전기·위생 및 급배수·소화·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형이며, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재 가격의 환금성과 적정성은 실질취득액을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤영주 인수액 반영. 입찰가에 미배당 보증금 77,447,040원을 더해 총비용을 계산하세요. 최저가만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 김규식 계약관계 확인. 2024.08.28 전입한 904호 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 윤영주와의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 구조 확인. 윤영주는 임차권등기자이고 김규식은 904호 전입자로 조사되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번의 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원문과 관할기관 자료로 확인하세요.
- 절차 진행 여부 확인. 기재 매각기일은 2026.07.29이나, 2026.07.14 신청채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있습니다. 매각 진행·변경·취소 여부를 법원 사건 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비와 공과금 확인. 오피스텔 관리주체를 통해 공용부분 관리비 등 인수 가능 비용을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 배당액은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등이 반영되면 윤영주의 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 승계”를 사는 물건
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 143,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 윤영주의 선순위 임차보증금 때문에 현재 회차에서 77,447,040원을 추가로 인수합니다. 실질취득액은 220,807,040원으로 감정가의 약 98.6%입니다.
더 큰 문제는 계산 밖의 위험입니다. 김규식은 904호에 2024.08.28 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 확정 인수액이 크고 추가 인수액까지 열려 있는 물건으로 보아야 합니다. 윤영주 인수액뿐 아니라 김규식의 계약관계와 절차 진행 상태까지 확인되기 전에는 총비용의 상한조차 정하기 어렵습니다.
